一、卖方违约如何才能强制过户
《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行。”出卖人超过约定时间不过户房屋构成违约的,买受人可以请求对方履行房屋过户的义务,经催告后出卖人仍然拒不过户房屋的,买受人应及时保留相关证据,在约定的过户时间到期后三年内向人民法院提起诉讼,提出强制执行申请,以此来强制卖方完成过户,保护自己的合法权益。
二、违约后的赔偿问题
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”出卖人超过约定期限没有完成房屋过户的,应当承担继续过户房屋的义务,并且赔偿因未按时过户房屋给买受人带来的损失。如果合同中约定了违约金的相关事项,买受人也可以请求出卖人交付未按时过户房屋的违约金。
三、过户的流程
1、签订合同。
房产证过户不经过房地产中介的话,须把合同的条款和违约条款写清楚,签合同时须卖方本人签字(如果是已婚得话,需要夫妻双方在场及签字,哪怕房产证上面只有一个人的名字)。
2、提交申请。
申请材料准备好后,须到房产局,填写一些表格和一个存量合同,存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。
3、缴纳税费。
房产过户的申请材料都交给房产局后,房产局会给予一个回执单,按照回执单上面说明的日期去缴纳税金,一般需要十五个工作日左右。
4、房产过户。
税金缴纳完毕后便可拿到房产证,买卖双方进行交接,过户完毕。
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