1、概念不同:市场化商品房属于开发商开发的销售房屋,这类房屋能够办理产权证、土地证,是能够自定价格出售的房屋;这类楼房是经过当地的政府部门批准后,再由房地产公司进行开发的,楼盘建成之后,可进行市场出售、出租。住宅商品房是专门为居民提供居住的楼房,其中包括:别墅、职工家属宿舍、集体宿舍、职工单身宿舍、学生宿舍等;这种楼房不包括:托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
2、产权年限不同:住宅商品房的住房用地年限为70年,市场商品房的用地年限为50年。
3、销售对象不同:从法律方面的角度来分析,商品房是根据法律关规定能够在市场上进行自由买卖交易的楼房,属于不受政府限制的商品住房,其中包括:新建商品房、二手房;商品房销售的对象不同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。
一、自住房和共有产权房的区别是什么
(一)房子的概念
自住房:面积在90平方米以内用于自住的商品房,属于产权共有,房子的产权属于购房人,但在5年后自有住房上市政府将享有权利。
共有产权房:政府与购房人按份享有房屋产权,政府所持有的部分房屋产权的使用权让给首次购房的人商品房产权,以降低购房人压力。
(二)价格
自住房:其价格要比周边商品房低30%-50%商品房产权,房子可以进行抵押。
共有产权房:价格低于同品质,同地段的普通商品房,房屋满5年后可以转让属于自己的那部分产权给符合购买条件的人。
(三)出售
自住房:房屋可以在5年后进行出售,但政府享有优先的购买权,若是政府不予回收,那么房屋在上市交易后升值部分的30%要交给政府。
共有产权房:房屋满5年后即可转让属于自己的那部分产权,可转给符合购买条件的人。购房者也可按市场价购买回政府所持份额。
(四)房子产权年限
自住房:其有房屋产权证,且产权年限是50-70年,可以作为遗产继承,理论上不能出租。
共有产权房:其共有产权证,在5年后购买人可购买政府的那部分产权,由此转为商品房,房子的产权年限为70年,可以进行出租,但收入需按所持比例份额分配给政府。
(五)申请条件
1、自住房申请条件:
(1)名下无房的或仅有一套住房的北京户籍的家庭,可以申请购买自住型商品房。
(2)符合购房条件且名下无房的非京籍家庭,需持有有效的暂住证,且连续5年或5年以上在本市有缴纳社保或个税,可以购买一套自住型商品房。
(3)单身者想申购北京自住型商品房年龄要年满25周岁。
2、共有产权房申请条件:
(1)申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。
(2)申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。且一个家庭只能购买一套共有产权住房。
(六)不能申请的情况
1、共有产权房不能申购的情况
(1)申请人已经签订了住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的。
(2)申请家庭之前有住房转出记录的。
(3)有住房的家庭在夫妻离异后单独提出申请,申请时间距离婚年限不满三年的。
(4)申请人有违法建设行为,且在申请时还未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。
2、自住房不能申购的情况
自住型商品房的政策,没有明确要求不能申购的情况,其原因也是自住型商品房的申购条件没有严格限定名下无房。
二、商品房预售合同是否有效
商品房预售合同具有法律效力。预售是指出售的房屋尚未建成,开发商需取得五证,包括商品房预售许可证;建成的商品房销售还需取得五证,其中商品房销售许可证。
在商品房预售合同中,对房屋的位置和面积、价格的交付方式和期限、交付期限、质量和违约责任有明确规定;
双方未来无需单独订立房屋买卖合同,即可直接按照商品房预售合同的规定履行,并办理房屋产权转让登记手续,达到双方的交易目的。
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