房屋存在租赁纠纷还能不能对外出租

不一定，根据具体案情而定。

房东与租房出居住证明房东须注意那些

1、办理出租房屋的工程竣工验收合格手续及消防验收合格手续。按照法律规定，除经依法批准修建的住宅可以无须办理竣工验收合格手续及消防验收合格手续而出租之外，未取得房屋所有权证的厂房、仓库、办公楼、商业铺位出租的，必须取得竣工验收合格证及消防验收合格证，否则，将可能导致该租赁合同被法院以违反国家强制性规定认定为无效合同，从而导致双方所签订的租赁合同无法得到法律的保护，出租人也将因此承担因合同无效而产生的法律责任。

2、在出租房屋时，应当能够提供对房屋和商铺拥有合法的权利的文件。因为按照国家法律规定，房屋作为不动产，以不动产登记作为其合法所有权的证明。在签订房屋或者商铺租赁合同时，出租方必须拥有对房屋享有所有权或者享有出租权。

3、如果用于出租的房屋属于利用农村集体土地进行非农业建设而出租建筑物的，必须先行取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。按照法律规定，农村集体土地应当严格使用，如果未能办理规划许可证，则不能用于非农业经营和收益，否则将导致合同因违反国家强制性法律规定而被法院认定属于无效合同。

4、签合同的日期以及房租到期时间，还有就是交租方式和交租日期，如果房东提前终止合同该如何赔偿等。

5、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。

6、房客入住后所发生的如水、电、煤、电话等费用，在房客付费后，房东最好将付款凭证收集保存在自己身边。这样既能督促房客按时付款，又能避免欠费太多，更能防止因房客突然不辞而别欠下大量费用。

7、房屋出租前应当对房屋进行必要的整理和修饰，使房屋整洁、美观，并准备几件必用的家具，给房客家的感觉。对房客的有关信息，如身份证、工作单位等情况也应了解准确。

8、租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金，造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时，双方就应当注明租约期满后多少个工作日内，在房屋及其设施无毁损的情况下，业主应退还押金。

9、要经常和房客保持联系，可间隔一段时间到租赁房屋内看看，以了解房屋的居住情况，也可对房屋内设施的使用有所了解。

10、要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等。

地下房屋租赁市场存在逃税黑洞

刘某平近日刚从伦敦返京，在伦敦期间，经同学介绍住在一个希腊老人开的家庭旅馆里，一个床位十英镑，还可以使用老人的厨房，比外面的旅馆便宜多了。但是，这不是一个合法登记注册的旅馆。刘某平到北京后，在崇文门附近也找到了一家便宜实用的家庭旅馆，房主是浙江温州人。然而，作为一名法律硕士，刘某平知道，经营这种家庭旅馆，其最明显的违法之处就是逃税。

地下租赁偷逃税款

在北京，通过房屋租赁的方式提供这种服务的家庭旅馆不少，因为这种房屋配有电脑、厨房、洗衣机等便利设施，非常受租期在一个月左右的承租人欢迎。一位承租人告诉记者，这种旅馆不出具正规的发票，只有白条或收据，想要发票就从另外一个宾馆开。

11月20日，北京市为了治理房屋租赁中存在的问题，在政府网站上公示了《北京市房屋租赁管理办法》（草案），公示结束日期是12月5日。这个即将出台的管理办法规定：出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起3日内，到房屋所在地的基层管理组织办理房屋租赁登记手续。规定登记的目的就是为了治理逃税。

据了解，房屋租赁业税源隐蔽、分散，征管难度大，偷漏税现象严重。前一段时间，河北省兴隆县地税局在清查房屋出租业税收时，在清理的831户业户中，有478户存在这样那样的偷漏税问题。

二房东群租惹纷争

走入北京各高校，校园海报栏和BBS论坛上贴得最多的是房屋租赁广告。高校周围是二房东扎堆的地方。一间没有装修，仅配备基本生活用品的单人间日租价格为50元至70元／天，带空调彩电双人床的装修房为80元至100元／天。交易安全很难保证，有些房屋不能满足治安和消防管理的有关要求。

上海普陀区的一个楼盘，一名二房东包下了20多套毛坯房，投入近20万元改造装修，仅他一个人，就要让该小区多住进大约150人，公共设施折旧加快，小区秩序也会变得混乱。

北京即将出台的房屋租赁管理办法规定：房屋承租人不得擅自转租、转让、转借承租房屋。这个规定就是叫停二房东。

但在国家层面上，还没有一个统一的规范中介房屋租赁行为的法规。北京即将出台的规定，让上海的二房东们感到了紧张，尽管上海目前很多小区用《业主公约》约束群租行为，但力度自然不能与法律法规相比。所以，治理群租和二房东需要硬法。

无法可依管理有难度

房屋租赁中介对消费者危害很严重的一个案件就是发生在2005年的佰家事件。佰家房地产经纪公司由于资金链断裂、高层人士卷款私逃、管理不规范等原因，拖欠了600多户房主近300万元租金。事发后，整整一个月，每天到佰家公司追讨拖欠租金的债主超过数百。

北京房地产中介协会会长陈某顺说，中介行业规范管理上存在的首要问题就是相关法律条文不够完善。目前北京市建委针对房地产中介市场的管理依据仅有1996年建设部出台的《城市房地产中介服务管理规定》，依照该规定，房地产经纪机构应该在工商部门取得营业执照后30日内到建设房屋管理部门备案。而实际情况是，有一部分中介公司根本就没有在建委进行资质备案，往往是取得了工商执照之后就直接开门营业了。

北京市建委房屋租赁处处长罗某京承认，有不少从事经营活动的小中介并没有在建委进行资质备案，发现之后除了责令其立即停止违法经营外，并没有办法对其进行惩处。

《北京市房屋租赁管理办法》对房屋租赁中介的规范作了一些首创性的规定。其中，客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度要求，中介公司不能把客户资金设为自己的小金库，客户资金必须单独管理，不能擅自挪用，这有效地维护了交易安全和承租者的利益。相关规定还有，房地产经纪机构与租赁当事人约定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超过一个月的租金。

北京的这种月付租金的规定就是为了治理一些中介向出租者月付房租，而要求承租人按季度或年付租金，造成租金在中介机构手中积淀，从而产生挪用资金的风险。