租赁经营合同，是指出租方与承租方就企业租赁经营问题协商一致达成的确认双方权利义务关系的书面协议。租赁经营合同的出租方为国家授权企业所在地方人民政府委托的部门，承租方为依法承租经营企业者。租赁经营企业必须订立书面合同。合同应具备以下主要条款:标的，租赁经营合同的生效条件和有效期限，租赁期内经营总目标及年度经营目标，租金数额、交付期限及计算方法，承租方的收益及企业各项基金的分配比例，企业租赁前债权债务及遗留亏损的处理，租赁双方的权利和义务，担保的形式和要求，合同的变更、解除及合同纠纷处理办法，违约责任，租赁期满后资产返还和验收，租赁双方约定的其他条款。租赁经营合同依法订立之后，未经协商同意，任何一方不得擅自变更、解除。

一、融资租赁程序及要件

（一）融资租赁的流程如下：

1、企业提出融资租赁申请，填写项目申请表；

2、根据企业提供的资料对其资信、资产及负债状况、经营状况、偿债能力、项目可行性等方面进行调查；

3、中心调查认为具备可行性的，其项目资料报送金融租赁公司审查；

4、金融租赁公司要求项目提供抵押、质押或履约担保的，企业应提供抵押或质押物清单、权属证明或有处分权的同意抵押、质押的证明，并与担保方就履约保函的出具达成合作协议；

5、经金融租赁公司初步审查未通过的项目，企业应根据金融租赁公司要求及时补充相关资料。补充资料后仍不能满足金融租赁公司要求的，该项目撤销，项目资料退回企业；

6、融资租赁项目经金融租赁公司审批通过的，相关各方应签订合同；

7、办理抵押、质押登记、冻结、止付等手续；

8、承租方在交付保证金、服务费、保函费及设备发票后，金融租赁公司开始投放资金；

9、监管项目运行情况，督促承租方按期支付租金；

10、租期结束时，承租方以低价回购。

（二）满足以下标准之一的租赁，应界定为融资租赁：

1、租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

2、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理地确定承租人将会行使这种选择权。

3、租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分（占百分之七十五及以上）。

4、就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；就出租人而言，租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值。

5、租赁资产性质特殊，如果不作重新改制，只有承租人才能使用。

二、承租人的义务有哪些

1、承租方支付租金的义务。租金是租房最重要的事情。

2、承租方按照约定的方法使用租赁物的义务。承租方应按照租房合同约定的方法使用房屋和房间内的物品，没有约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定；不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租方按照约定的方法或者按租赁物的性质使用导致租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租方不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用导致租赁物受到损耗的，认定为承租方违约，出租方可以解除合同并要求承租人赔偿损失。

3、承租方妥善保管租赁物的义务。承租方应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租方不得未经房屋出租人的同意将房屋转租第三方，未经出租方同意转租的，出租方可以解除合同，造成的损失由承租人担负。

4、承租方不得擅自改善和增设他物。承租方经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租方未经出租方同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租方可以请求承租方恢复原状或赔偿损失。