2015二手房交易税费——住房营业税

2015年“330新政”中将住房营业税的免征期限由5年改为了2年。自2006年5月31日起，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求二手房交易营业税5年免征。

直到2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

目前营业税计算方法：

1.普通住房：若是满2年，营业税免征;若不足2年，住房营业税=对外销售房屋的成交价格×5.56%。

2.非普通住房：若不满2年，营业税=对外销售房屋的成交价格×5.56%;若满2年，营业税=(售房收入-购买房屋价款)×5.56%。

2015二手房交易税费——个人所得税

此处以北京为例，北京二手房交易个人所得税依旧按照2013年发布的京版国五条细则征收：“通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征”。

目前北京二手房个人所得税的计算只要能核实房屋原值，个人所得税=(出售价—房屋原值—合理费用)×20%;不能核实原值的，个税以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

公式中的“房屋原值”因房源情况不同需分情况考虑。4类房源房屋原值如下：

1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

2.自建房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

3.经济适用房：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

4.房改房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

其中，合理费用包括对房屋的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等相关费用。若是个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税”。

2015二手房交易税费——契税

一般情况下，一次购房90平米以下按1%税率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%;二次购房都是3%，不分面积。

2015二手房交易税费——印花税

购房印花税属于产权转移书据。在二手房交易中，印花税=房价×0.5‰，买卖双方均要缴纳购房印花税，且各自缴纳全额，除非符合以下条件可以免征印花税：

(1)个人销售或购买住房;

(2)廉租房、经济适用房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税;

(3)开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税。

2015二手房交易税费——土地增值税

土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。

征收标准：转让自用住房免税，个人转让普通住宅免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。

2015二手房交易税费——城市维护建设税和教育费附加

城市维护建设税=(增值税+消费税+营业税)×税率。其中市区的税率是7%，县城、建制镇为5%。

教育附加税=(增值税+消费税+营业税)×3%。

二手房交易固定费用

以上是二手房交易税费新政中按比例收取的房屋交易税费，下面是一些二手房交易税费收取时固定不变的费用。

1、产权登记费。产权登记费是在进行各类登记时，向申请人收取的费用。房屋登记费的计费方式如下：①住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。②向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。

2、手续费。二手房交易手续费=房屋建筑面积×6元/㎡。若是个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费暂减半征收。

3、土地登记费。每宗交易38元。

4、测绘费。测绘费=建筑面积×1.36元/㎡。

5、评估费。评估费=评估价×0.3%~0.5%，具体多少看情况。