作者:杨宗华胡新锋发布时间:2006-07-12080420
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随着城市建设的快速发展,农村地价随之大增,致使宅基地买卖现象日益严重,由此引发的诉讼和非诉讼案件越来越多。河南省内乡县人民法院通过调查发现,这种非法行为成为影响新农村建设的不利因素。
宅基地买卖表现形式
合伙建房变相卖地。有的地方未严格实行规划,个别农户宅基地面积大,致使其用多余的宅基地同他人合伙建房,建房资金全部由他人支付。房屋建好后,再按协议约定分配,提供宅基地者分得的房屋则是其所出让的宅基地的价值体现。
借卖房之名卖地。一种情况是有的农户因客观原因拥有多处房屋,因而通过出售多余房屋变相出卖宅基地。另一种情况是将原宅改造,出卖部分房屋。从表面上看,双方之间的买卖并不涉及宅基地,但房屋价格却远远超过了房屋本身的造价,其差额部分无疑就是宅基地的价值,只是将宅基地的价值隐含在房价之中。如刘某原有土木结构瓦房3间,实际造价不足1.5万元,却以7万元的价格出售,其中的5.5万元实为出卖宅基地所得。
借建房之名要地高价出售。有的农户以需要建房为由申请建房用地,分到土地后却不建房,而是将土地闲置,待土地价格上升后高价抛出,从而无偿获得高额收入。如一村民小组根据群众申请为部分农户批了新宅,其中6户把分得的宅基地高价出售,分别获得了10万元左右的卖地款。
宅基地买卖引发的案件
人身损害赔偿案件。出售农村宅基地牟取暴利,损害的是集体利益,必然受到有正义感群众的强烈反对和阻止,从而导致村民之间产生矛盾,甚至引起厮打或发生群殴事件。身体受到伤害者势必要求致害方赔偿损失,成为提起人身损害赔偿案件的诉因。
买卖纠纷案件。在买卖过程中,基于价格、房屋质量、付款日期、房产证办理等发生争执,双方若不能协商一致,必将产生诸如请求确认买卖协议无效、返还财产等诉讼案件。
非诉行政执行案件。买卖或变相买卖农村宅基地者被政府及土地主管部门查处,必然会受到相应的行政处罚,若被处罚者拒绝履行处罚决定确定的义务,行政机关将依法申请人民法院执行。
出卖宅基地的危害性
损害了法律的严肃性。《中华人民共和国土地管理法》(下称《土地法》)第二条第三款规定:任何单位和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地第六十三条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。出售宅基地牟取非法利益,违反了上述禁止性法律规范,损害了法律、法规的严肃性。
侵害了农村集体组织对土地享有的所有权。《土地法》第八条第二款规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。申请建房者基于村民身份获得了宅基地的使用权,而所有权仍属于集体,出卖郊区宅基地显然是对农村集体组织土地所有权的侵害。
激化了农村潜在的不稳定因素。农村集体组织成员使用宅基地是由集体无偿分配的,部分村民,尤其是村、组干部凭借自身优势多分地、分好地,并通过出售获得高额收入,不仅损害了集体的利益,而且成为农村诸多矛盾和纠纷的诱发因素,影响农村稳定。
遏止宅基地买卖的建议
笔者认为,遏止非法买卖郊区农村宅基地势在必行,除强化土地法律、法规的宣传,提高公民法制意识之外,还应着重从以下三个方面入手。
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城市近郊宅基地买卖需要注意什么?香港在线咨询 2022-06-29宅基地是农村集体经济组织为保障集体成员的生活而拨给农户建造房屋的。集体成员对宅基地只有使用权,不得买卖和出租。 集体成员对在宅基地上的附着物享有所有权。城市近郊宅基地买卖必须符合以下条件:(1)转让人拥有两处住房;(2)转让双方都为同一集体经济组织内部成员;(3)受让人没有住房和宅基地符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为经集体组织批准;(5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让;(6)出卖
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农村城镇户口怎样买卖宅基地北京在线咨询 2022-12-281、城镇人员是不能买卖农村宅基地的。 2、宅基地属于农民集体土地,所以宅基地的所有权是归集体经济组织的,只有符合宅基地申请条件的集体经济组织成员才能向集体经济组织申请宅基地,通过行政审批后,申请人才能依法获得宅基地的使用权。 3、宅基地买卖是违法的,只能依法转让使用权。
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