国有土地使用权的出让和划拨是房地产开发用地的首要条件。

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同制定方案、按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门的批准权则由直辖市人民政府规定。

土地使用权的出让方是市、县人民政府的土地管理部门作为该政府的具体代表;另一方则是土地使用权的受让方，即通过土地使用权出让合同而确定的土地使用者。关于受让方的范围，《国有土地所有权出让和转让暂行条例》未作限制性规定，这就是说，国内任何企、事业单位、其他经济组织和个人，都可成为土地所有权的受让方，国外的企业、经济组织和个人一般也都可成为受让方。只有上海、夭津、杭州等地的国有土地出让和转让的地方性法规，规定凡与我国没有建立外交关系或没有设立商务代办处的国家或地区的企业、经济组织或个人，不得成为受让人。

土地使用者的合法权益受国家法律保护，土地使用者的权利主要包括在规定的年限内可以开发、利用、经营土地，也可以转让、出租、抵押土地使用权。个人依法取得的使用权还可以继承。

土地使用权出让是国有土地使用制度的第一个环节，是土地使用权作为商品经营和进入流通领域的第一步，因此，土地使用权的出让市场是作为房地产市场中的一级市场，或叫出让市场。

土地使用权出让后进行开发经营、即房地产转让，是房地产二级市场，又叫转让市场。

土地使用权出让的法律特征有:

（1）土地使用权出让是国家土地所有者与土地使用者之间的权利义务关系，其特征是平等、自愿、有偿、有期。（2）国家作为土地所有者的法律地位不变，土地使用者只享有土地使用权。（3）土地使用权出让市场由政府垄断经营，任何部门、单位和个人不得拉自经营。（4）土地使用权的出让工作由地方政府土地管理部门依法代表国家实施。

土地使用权出让可以采用协议、招标、拍卖的方式。

土地使用权出让应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同是指国有土地所有者(或其代表)与土地使用权受让人之间就出让土地使用权及如何行使使用权等所达成的明确相互之间权利义务关系的协议。

土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。