三年半前，摩根大通投资银行部董事总经理方方对我说：\"中国房地产公司成功发行新股，等如大学毕业，可以发行债券，等如研究生毕业，可以运用其它融资工具(例如ELN、REITs)，就是博士了。\"

三年半前，即2005年7月，中国海外(00688.HK)成为中国房地产首位毕业的研究生，在香港发债3亿美元；同年12月，越秀房地产信托基金(00405.HK)成功在香港上市，成为首位毕业的博士，可惜后无来者，因为2006年7月11日限制外资买房的117号文件出台后，内地房地产公司无法再以房地产信托基金形式上市，在内地固然不行，在海外也被禁足。

内地房地产商今天面对金融海啸，手头资金紧绌，融资手段却十分单一，主要还是仰赖银行贷款。在IPO市场红火时，不少内地房地产商还可以透过在境内外上市筹集资金，但最近12个月，香港及内地的IPO市场如一潭死水，房地产商的资金链愈拉愈紧。

在一年半前，那些以海外注册公司名义的内地房地商，还可以运用高息债券(HighYieldBond)集资，高息债券又名垃圾债券，主要因为发债者为成长型企业，信贷评级不高。不过一场金融海啸下来，让投资明白到AAA级的债券，也可以一夜变为垃圾，相对而言，在海外注册的内地企业的高息债券，绝大部分其实一点也不垃圾，含金量极高。可惜发行垃圾债券也是海外公司专利，内地企业无缘问津。

最近终于有一点点好消息，住房和城乡建设部副部长齐骥1月6日在国务院新闻办举行的新闻发布会上表示，目前房地产开发企业的融资渠道比较单一，主要是通过商业银行融资，因此有需要推出REITs，目前央行正牵头拟订REITs工作方案。

中国人民银行金融市场司副司长霍颖励于同一场合说，根据国务院的要求，人行近几年一直会同其他部门研究房地产投资信托基金工作方案，现已有初步的试点总体构架，正与有关部门会商，然后经报请国务院同意后开始试点。

霍颖励说，由于受美国次贷危机影响，市场上对结构性产品都有一定顾忌，所以目前初步考虑，REIT的产品设计和制度安排上要注重风险防范，产品模式要尽量简单。力求简化产品链条，提高产品透明度，设计符合国家法律要求及适合国家投资购买的产品。

美国次贷危机引发的金融海啸，对中国经济可以说是双重挑战，我们一方面要采取措施减低眼前的损失，同时又要继续在试行金融创新，所谓\"摸着石头过河\"，现在我们是在\"暴风雨下摸着石头过河\"，需要过人的体力、耐力及智慧。期待中国房地产企业，可以再出几个博士。