过去，我们介绍新加坡和德国解决住房问题的经验，侧重于公积金和住房储蓄方面，而没有介绍他们坚持供应小户型低房价住房的经验。为此，再做以下简要介绍。

新加坡的经验

新加坡是“二战”后才独立的国家，当时的经济实力相当弱，面对广大居民住房难的问题，除了抓好国民经济持续发展这个根本外，还采取了以下有效的措施：

(一)有效而全面地推行了公积金制度，由雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳。新加坡的公积金包括养老、住房、医疗、保险、教育等用途，目前缴交率为各10％，最高的1984年曾达到13％。由于居民买房可以较多地使用公积金，故能大幅度提高居民的购房能力。

(二)新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民，并坚持小户型和低房价(注：国外的房价是按套计算的，因而控制户型就能在较大程度上控制房价)，保证绝大多数居民买得起组屋。新加坡在上世纪五六十年代建设的组屋，由于当时经济水平低，主要建设每套几十平方米的小户型组屋。进入八九十年代，经济发展了，人均国内生产总值超过1万美元了，新建组屋的户型也逐步提高。其中，1998年曾经建设过少量每套145平方米稍大一些户型的组屋。这时他们又进行研究，认为不宜过多地扩大户型，因而以后年度又有所下降。例如，2002年新建组屋每套为85—125平方米，每套新房价格为23～35万新元。由于每年新建组屋只占总房量很小的比重，只有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房，其他的居民则买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。这样的梯度消费，保证占80％的居民购买了组屋居住。

(三)新加坡大约有3％的富豪。政府专门划出一块富人住宅区，由他们建豪华住宅。在建房时收取很高的土地出让金，建成入住后每年收取较高的物业税。

政府规定，有房的居民不能购买组屋；无房居民可以买一套组屋。居住5年内出售要交较高的税。

(四)居民购买组屋实行免税优惠。

(五)还有20％买不起组屋的居民，分为困难户和特困户，各占8．5％。新加坡采取了随着经济发展逐步解决他们住房问题的措施。近些年的办法是：对困难户，通过政府补贴，让每户购买一套60—70平方米便宜的旧房居住；对特困户则租给旧的每套42平方米的廉租屋，每月只象征性地收侗新元房租。解决了困难户和特困户的问题，就在全国范围内实现了居者有其屋的目标。

德国的经验

由于战争对国民经济和住房的严重破坏，“二战”以后的一段时间里，德国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。由于战后各方面百废俱兴，政府拿不出较多的钱用于住房，因而推行了住房储蓄制度。这是一种把储蓄、奖励、免税、雇主与雇员共同负担结合起来的制度，是一种具有德国特色的住房社会保障制度。具体办法是，对首次签订住房储蓄的储户，凡家庭达到1600马克(单身800马克)以上的年储蓄额，给予10％的奖金。法律还规定，雇员参加住房储蓄，凡1年存入储蓄合同936马克者，雇主必须支付相同金额存入雇员的储蓄账户，且享受国家94马克的奖金。居民购房时，住房储蓄系统为储户提供住房造价40—50％的资金，其余50—60％的资金通常是由抵押贷款体系等其他金融贷款提供。居民通过合作储蓄购房，享受免税待遇。按德国专家的介绍，政府只拿出很少的奖金，就调动居民和雇主拿出大量住房资金，是一条好办法。

与此同时，德国一直坚持供应小户型住宅。直到上世纪末，全国户均住房面积不到100平方米，是西方发达国家中最低的国家之一。这一条，是解决住房问题另一有效而重要的措施。

几点心得体会

(一)坚持小户型低房价，是新加坡和德国解决住房问题一条重要的经验。过去我们在学习或介绍两国经验时，没有注意这一条，这是令人十分遗憾的遗漏。

因而建议，在我国的住房政策中，增加一条“坚持以供应小户型低房价住宅为主”的内容。

(二)新加坡和德国在过去经济困难时坚持小户型低房价，人们容易理解。后来经济发展了，到2004年新加坡人均国内生产总值达到2．5万美元，德国达到2．97美元。在这时他们仍然坚持供应较小的户型，既是难能可贵，更证明他们认识到，在富起来以后，坚持供应小户型住宅仍然会产生重大作用和具有重要意义。

(三)我国人均国内生产总值只有1千多美元，只占新加坡和德国的1／20左右，按理更应该坚持小户型低房价。但是近些年来，有些城市建设大户型住宅成风，有些城市的房价涨到惊人的高度。勿庸讳言，这是造成广大居民购房难的一条重要原因。因此，大力调控房价，努力增加小户型低造价住房的供应比重，是完全符合国情而且必须采取的政策。

(四)在我国大力实施以供应小户型住宅为主的政策，有以下重要意义和作用：1．适合我国的经济水平；2．能够更好地解决中低收入者，特别是低收入者的住房问题，从而带动解决困难户和特困户的住房问题；3．有利于在住宅建设上更好地贯彻建设节约型社会的方针；4．能够有效地解决住房供应结构性矛盾；5．在同等容积率的条件下，150平方米以上户型住宅比70—80平方米户型住宅占地多一倍。而许多几百平方米、上千平方米户型的豪宅是低层的，占地更多。我国人口众多，每年的住宅建设量巨大，坚持供应以小户型住宅为主的政策，将会节约大量宝贵的土地。6．在房屋折迁中，居民往往要求按现有的高房价用“比较法”进行评估补偿，从而增大了磋商时间和折迁难度。在大幅度增加小户型低房价住宅比重后，就会相应地降低难度。

(五)这些年来有些城市大量建设大户型高造价住房，搅乱了人们的思想。例如，有的开发商就误认为他们建房是为有钱人服务的。而新加坡的开发商则认为，他们开发建设的组屋，一是供应占总数80％的居民居住；二是从旧组屋中选出一批小一些的住房，加上补贴，供应占总数10％的困难户居住；三是从旧组屋中选出一批最小的住房，作为廉租屋，用特低租金租给占总数10％的特困户居住。因此，他们是为全体居民解决住房问题服务的。谁都应该懂得，我国是社会主义国家，我国的房地产商更应该为全体居民解决住房问题服务。

(六)国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》发出后，受到社会各界和广大群众的拥护，因为稳定房价是人心所向。人们还了解到稳定房价的难度，认为7个部门共同发文，是为了联合起来加大克服困难的力度，争取更大的成绩。

但是，也有人把它曲解为是一份打压房价的文件。

人们只要认真地读一下《意见》，就会发现这个文件既有遏制投机性炒房和控制投资性购房的办法，又有鼓励建设普通商品住房和经济适用住房、合理引导住房消费的措施，因而是一个稳定房价和促进房地产业健康发展的文件。

两个月前我在一篇文章中，曾提出对大户型、高房价的住房收取高额累进税(既是高消费税，又包括多占土地税)的建议。我的建议，主要是遏制，但也可以说含有一定“打压”的意思。但仅仅限于遏制或“打压”大户型和高房价，而不是对房价一律“通通打”。因为我始终认为，学习新加坡和德国的经验，实行大力遏制大户型和高房价的政策，是符合我国国情和完全必要的。但这次发布的《意见》，立足于稳步前进的大局，并没有采纳我的有所超前的“打压”建议。它充分说明这是一份既认真解决面临的突出问题，又坚持积极稳妥、把握力度的文件。是一份着重于稳定房价而不是着重于打压房价的文件。住宅与房地产