前期物业管理是指什么,如何进行物业管理
来源:法律编辑整理 时间: 2023-03-21 09:11:17 234 人看过

前期物业管理是指开发建设项目开始建设之时,在业主委员会成立之前,由开发建设单位聘任或委托物业管理企业进行物业管理服务的活动。多年来,由于开发建设企业不重视物业的前期建设和管理,物业交付使用时才确定物业管理企业,企业仓促上马,很难全面运作,对后期物业管理造成很多不利影响。此外,开发建设项目不规范、建筑质量差、图纸资料不全、承诺不落实等问题,也导致物业管理企业经营困难,投诉率逐年上升。

无论物业管理企业开发商组建的,或是独立组建的,或是房管所转换的,还是各大系统组建的,前期管理首先必须不断开拓,通过投标竞争来接洽业务。

进行可行性、可靠性、可盈利性分析,可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发,考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符,该物业的接管能否发挥本企业的优势,做到扬长避短,又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜,如果明知竞争对手实力比自己强大,就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证,业主的资信条件是否较好并能协作配合,等等。

以免管理权竞争得手后,由于业主或建设方面的原因,工作仍留有漏洞,造成今后的物业管理难以完善,给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标,测算物业的管理能否给企业带来正常利益,或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面,争取更多的业务。

(1)具体测算物业管理费用,并草拟总体管理方案。

(2)投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。

(3)选派管理人员运作前期物业管理。

一、前期物业和后期物业的差异

第一:前期物业管理是指在业主大会、业主委员会成立之前,由建设单位选聘的物业服务企业进行的物业服务活动,叫前期物业;

第二:没有后期物业这个词,出了上面介绍的前期物业管理之外,就是业主大会、业主委员会成立之后,进行的物业管理活动

第三:下面说说两者的区别:

(一)合同双方签订的主体不同:

前期物业管理的签订合同的双方是建设单位和物业服务企业;但合同对全体业主同样有效;

业主大会、业主委员会成立后的物业服务合同,签订合同双方是业主委员会和物业服务企业;

(二)物业费的定价原则不同

前期物业管理活动的物业费定价实行政府指导价,接受政府行政主管部门的监督;

业主大会、业主委员会成立后的物业服务活动,物业费定价实行市场调节价,双方自愿合同约定。

(三)内容不同

前期物业管理活动,包涵早期介入、物业服务企业和建设单位的承接查验、对建设单位和全体业主的物业服务。

法律依据:

《物业法》

第二十一条

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条

建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

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