【操作规程】

1．了解并报告现场情况，请求指令或支援。

2．制止过激行为，维护现场秩序，防止事态失控。

3．因物业承诺事项未落实、物业管理费用等引发的纠纷，当事人要求调解的，民警可以帮助协调解决，经协调达不成一致意见的，告知双方到物业主管部门解决纠纷或向人民法院提起诉讼。

4．对以车辆堵塞通道的方式扰乱小区正常生活秩序的，民警可对车主进行劝解，不听劝解的，收集相关证据，依法对行为人予以治安处罚，对车辆按照违反治安管理的工具予以处理。

5．填写、存储接处警记录；处警结果需要制作法律文书的，按有关规定办理。

【注意事项】

1．民警处警的主要任务是平息事态，预防和及时查处物业纠纷引发的违法犯罪行为。

2．民警不宜介入物业纠纷的实质内容，明确告知当事人通过民事途径解决；必要时，报告指挥中心通知物业行政管理部门、业主委员会、开发商等相关单位派员到场协调处理。

【主要法律、法规依据】

依据一：

人民警察遇到公民人身、财产安全受到侵犯或者处于其他危难情形，应当立即救助；对公民提出解决纠纷的要求，应当给予帮助；对公民的报警案件，应当及时查处。（《中华人民共和国人民警察法》第21条1款）

依据二：

对于因民间纠纷引起的打架斗殴或者损毁他人财物等违反治安管理行为，情节较轻的，公安机关可以调解处理。经公安机关调解，当事人达成协议的，不予处罚。经调解未达成协议或者达成协议后不履行的，公安机关应当依照本法的规定对违反治安管理行为人给予处罚，并告知当事人可以就民事争议依法向人民法院提起民事诉讼。（《中华人民共和国治安管理处罚法》第9条）

依据三：

……直接用于实施违反治安管理行为的本人所有的工具，应当收缴，按照规定处理。（《中华人民共和国治安管理处罚法》第11条1款）

依据四：

有下列行为之一的，处警告或者二百元以下罚款；情节较重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款：

（二）扰乱车站、港口、码头、机场、商场、公园、展览馆或者其他公共场所秩序的。（《中华人民共和国治安管理处罚法》第23条1款2项）

依据五：

公安机关办理治安案件，对与案件有关的需要作为证据的物品，可以扣押……（《中华人民共和国治安管理处罚法》第89条1款）

物业纠纷并不属于派出所的受理范围，比如管道漏水、物业管理收费过高、涨停车等物业纠纷问题，派出所无权受理，但可以找当地的房管部门进行投，如果在这个过程中出现出现斗殴、危及人身安全或者破坏公共秩序的情况，是可以报警处理的。

业主与物业纠纷的解决方式

（一）、双方当事人通过协商调解解决。

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见。

经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，如果当事人一方拒不执行约定的事项，则纠纷依然得不到解决。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

（二）、通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。

依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。

（三）、通过诉讼方法解决物业管理纠纷。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

1、当事人一方（原告）提交起诉状，起诉到法院；

2、法院立案后将起诉状副本送达被告；

3、被告提交答辩状；

4、开庭：调查、辩论、调解；

5、制作调解书或一审判决书；

6、双方均不上诉，则判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审程序；

7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述；

8、执行。