第一条为规范城市房屋拆迁估价技术行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁估价技术规范》和《福州市城市房屋拆迁管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本意见。

第二条在本市规划区内国有土地上的房屋拆迁估价适用本意见。

第三条房屋拆迁估价应坚持合法、独立、客观、公正的原则。

第四条房屋拆迁估价实行谁委托，谁付费的原则。

第五条房屋拆迁估价应遵从房、地整体性原则。

第六条委托房屋拆迁估价实行回避制度，估价机构或工作人员与拆迁人、被拆迁人、房屋使用人有利害关系的，不得接受委托。

第七条房屋拆迁估价对象为被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权。

第八条确定房屋区位补偿单价的估价目的表述为为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其被拆迁范围内房屋平均土地使用权价值，分户估价的估价目的表述为为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格，房屋拆迁估价是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。

第九条房屋拆迁估价的价值定义是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场价值。即不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。

第十条分户估价的，房屋拆迁估价的估价时点为房屋拆迁许可证核发之日。延长拆迁期限的，以批准延长拆迁期限之日为估价时点。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

第十一条被拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积等以其证件和有效证明材料确认，并由委托人提供。被拆迁人应当向拆迁人提供相应的证明材料。

第十二条房屋拆迁估价不包括房屋二次装饰价值。

委托人书面要求对房屋二次装饰价值估价的，应当按照房屋所在地的房屋装饰工程定额标准，单独评定其装饰的重置价格和成新程度。

第十三条违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价，但委托人与受托估价机构有特殊约定的除外。

未超过批准期限的临时建筑物，按照批准的剩余使用年限确定其建筑物残值。

第十四条拆迁估价报告中应说明本估价结果应用的有效期。房屋拆迁估价报告的有效期为房屋拆迁许可证的拆迁期限(包括延长期)。

第十五条本意见所指拆迁估价的货币补偿金额是指估价对象被拆迁房屋货币补偿的估价结果，不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业补助费等。

第十六条房屋拆迁补偿估价原则上以市场法确定估价对象的公开市场价值，不能适用市场法的，应当采用《房地产估价规范》及本意见规定的、适宜选用的其他估价办法。

采用市场法估价的，应在相同或类似区域内选择3个以上的具有可比性的房地产交易案例(通过协商已签订拆迁补偿安置协议的拆迁房屋可作为拆迁估价交易实例)进行比较修正，交易案例的交易时间距离估价时点原则上不应超过一年。采用基准价格修正法确定基准地价的，应选取4个以上可比实例。

可比实例的成交单价原则上相差不应超过30%。

第十七条采用成本法进行估价的，应当采取房地分别估价的方式，评估出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用市场法、成本法或基准地价修正法等方法求取。

建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。

房屋折旧以直线折旧法计算。不适用的，可以使用成新折扣法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。

第十八条住宅房屋估价应当选用市场法，无法选用市场法的，可以选用成本法进行估价。估价价值确定需综合考虑地段、结构、楼层、朝向、户型、环境、景观、成新和小区配套等因素对房屋价格的影响。

第十九条能搜集充分成交案例并有符合规定要求可比实例的非住宅房屋，应当采用市场法进行估价。

不能适用市场比较法的，可以采用收益法进行估价。难以确定房屋收益的，采用成本法等其他方法进行估价。

采用收益法估价的，应同时选择二种以上的估价方法进行估价。估价结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。

房屋收益应按照房屋的客观租金确定。房屋的租金收益按照其同一经营用途、相同或类似区域的社会平均收益水平修正确定。

非住宅房屋包括商场、店铺、旅馆、办公、金融、娱乐、餐馆、服务业和工厂、站场码头、仓库堆栈、学校、文化馆、影剧院、福利院、医院、公共设施用房等经营性和非经营性房屋。

第二十条在建工程估价应当采用成本法。在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，在建工程建设进度以市房屋拆迁管理部门通知暂停办理拆迁范围内手续时的状态为准。

第二十一条房屋拆迁补偿估价的货币单位应当精确到人民币元。

第二十二条房屋拆迁补偿估价报告应经2名以上注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章后方具法律效力。

第二十三条估价机构应当将下列资料与估价报告(含技术报告)共同整理存档：

(一)估价委托合同;

(二)拆迁许可证和相关的建设项目批准文件;

(三)估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料;

(四)估价对象的实地查勘记录、照片等资料;

(五)可比实例的实地查勘记录、照片等资料;

(六)确定估价结果的有关系数、参数等证明资料;

(七)其它涉及估价项目的一切必要资料。

估价报告及有关资料至少应保留10年。

第二十四条依法代管房屋、产权不明确房屋以及产权纠纷房屋的拆迁补偿估价，估价机构应将估价报告、房屋状况描述以及证照材料等提交委托人一并办理证据保全手续。

第二十五条凡房屋拆迁估价中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价。

第二十六条安置房(即产权调换的房屋)的估价依照本意见进行。

本意见未作规定的，应按照国家房地产估价技术规范的有关规定执行。

第二十七条本意见由福州市房地产管理局负责解释。

第二十八条本意见自二○○六年三月二日起施行。