房屋买卖合同由房屋售卖者提供。房屋买卖合同要具有法律效力必须符合以下条件：1、当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。2、在房屋买卖合同中，需要注明房屋户型、面积用途、权属、有无装修等基本信息，在约定交付时也应当书面约定交接事项等。

一、房屋协议书有法律效力吗

房屋协议书有法律效力，但要满足房屋协议书的生效要件，房屋协议的内容只要不违法，并且双方签字盖章就具有法律效力。房屋买卖合同是民事法律行为的一种类型，需要具备以下条件：

1、合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人都需要具有完全民事行为能力；

2、房屋买卖双方当事人都应当意思表示真实。意思表示不真实的合同是有瑕疵的，可能会无效；

3、房屋买卖不能违反政策、法律法规和社会公序良俗。

二、购房与样板间不一致应如何处理

房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。因此在实际交付的房屋不符合开发商设置的样板房标准时，开发商是应当承担相应的违约责任的。但是对此购房者是要对不符合样板房标准的事实负有举证责任，如果没有证据或者举出的证据不足以证明事实的，可能面临不利的局面。

如果合同约定样板房与实际交付房屋一致，但是实际交付房屋却又和样板房不一致时，开发商就是显而易见的违约，此时购房者可以要求开发商承担违约责任。

如果房屋买卖合同中明确约定了样板房并不作为最终的交付标准，一般来讲开发商不需要承担违约责任。但也要区分具体情况，若开发商交付的房屋与样板间不符且严重影响了购房者的使用目的，导致购房者不能按照原先的设想使用房屋，则有可能构成重大误解，而合同中关于不一致的约定也会因未加粗、未明显提醒等瑕疵被认定为格式条款而无效，这就具有了撤销的基础。

三、怎么认定商品房买卖合同是否成立？

1、合同形式要件应为书面形式。

当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人认为书面形式的合同才有效，但也有人认为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。

2、房屋买卖合同的主体合乎要求。

房屋买卖合同的主体上要求买方一般须为公民个人，卖方须对房屋有完全的财产所有权，并有相应的民事行为能力。

对于两人以上人共有的房地产，房地产出卖一方应由全部共有人同意，部分共有人未经授权或有法定情形是不能代表其他共有人的。

3、买卖双方的意思表示要真实。

民事法律行为必须符合意思表示真实的条件，这也是私有房地产买卖合同成立和有效的法律条件。在实践中经常出现一些房地产买卖合同，一方采用欺诈、威胁、或乘人之危的手段订立合同，这样的合同违背了意思表示真实的法律原则，如此订立的合同显然是无效的。