一、住房抵押贷款

住房抵押贷款，是指借款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

二、大连市房地产抵押贷款管理规定

大连市房地产抵押贷款管理规定

发文单位：大连市人民政府

文号：大房局发[1994]162号

发布日期：1994-5-24

执行日期：1994-5-24

第一章总则

第二章抵押物

第三章抵押贷款合同的订立和登记

第四章抵押物的占管

第五章抵押物的处分

第六章法律责任

第七章附则

第一章总则

第一条为加强房地产抵押贷款管理，保障抵押当事人的合法权益，促进房地产金融事业和房地产经济的发展，根据国家有关规定，制定本管理规定。

第二条凡在大连市的城市（市、县城、建制镇和工矿区）规划区内进行房地产抵押贷款活动的，均应遵守本管理规定。

第三条本管理规定所称房地产抵押贷款，是指抵押人（合法拥有房地产的权利人）向抵押权人（经依法注册的金融机构）以房地产作为按期归还贷款的担保，在抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依法处置该抵押物，并优先得到偿还的借款方式。

第四条各级房地产管理机关及其房地产交易管理机构（以下称房地产抵押主管机关）与贷款银行各分支行应当密切配合，认真做好房地产抵押贷款的管理工作。

第五条房地产抵押贷款应遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

依照本管理规定进行的房地产抵押贷款活动受法律保护。

第二章抵押物

第六条下列房地产或权益可以抵押：

（一）依法定程序有偿取得的并在有效使用期限内的国有土地使用权；

（二）已领有合法房屋所有权、土地使用权证的房屋；

（三）符合预期取得房地产权条件，并已经房地产管理机关进行了产权登记备案的未竣工建筑物；

（四）依法生效的商品房预购合同。

第七条下列房地产或权益不得设定抵押：

（一）未进行房地产权登记或登记备案的；

（二）产权有纠纷争议的；

（三）用于公共福利事业和列入文物保护的；

（四）被依法查封、扣押或采取其他保全措施的；

（五）已公告规划拆迁的；

（六）已经预售的；

（七）法律、法规和规章规定其他不得抵押的。

第八条以土地使用权设定抵押的：

（一）不得违背国家有关土地使用权出让、转让法规和该土地使用权出让、转让合同的规定；

（二）应连同地上建筑物及其他附着物同时抵押；

（三）抵押合同登记后在抵押地块上新建的建筑物及其他附着物，不属于抵押财产。

第九条以房屋设定抵押的：

（一）应连同该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押；

（二）以同一幢房屋中的部分设定抵押的，应按抵押房屋面积占整个房屋建筑面积的比例，折算抵押房屋在整个房屋使用范围内的土地使用权所占份额同时抵押。

第十条以按份共有的房地产设定抵押的，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有人的书面同意，所有共有人均为抵押人。

第十一条以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应将租赁情况如实告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押期间原租赁合同继续有效。抵押期间租赁期满，需要重新确立租赁关系的，须经抵押权人同意后方可签订租赁合同。

第十二条以国有房地产设定抵押的，须经政府或政府授权的部门批准或同意；以集体企业或无上级主管部门企业所有房地产设定抵押的，须经职工代表大会同意。

第十三条外商投资企业、内联企业以其房地产设定抵押的，须经企业董事会或股东大会或者联合管理机构书面批准，所设定的抵押期不应超过该企业的经营期限。

第十四条以利用银行贷款购建的房地产设定抵押的，在未还清贷款以前，须经原贷款银行同意。

第十五条以房地产中未设置抵押的部分设定抵押时，抵押人应事先将已作抵押的状况告知拟接收抵押的当事人。

已作抵押的房地产原则上不得重复抵押，因特殊情况需要再作抵押的，须征得原抵押权人书面同意。

已作抵押的房地产不属于破产财产。但超过偿还抵押贷款数额的，超过部分属于破产财产范围。

第三章抵押贷款合同的订立和登记

第十六条房地产抵押贷款的双方当事人应按统一规范的格式签订房地产抵押贷款合同，抵押贷款合同中应注明以下事项：

（一）抵押人和抵押权人的单位名称或个人姓名、个人工作单位、住所或地址，抵押人的开户金融机构及帐户；

（二）抵押贷款的金额、币种、用途、期限、利率、支付方式、归还本息方法；

（三）抵押物的名称、面积、位置、权属证件号码、有效使用期限；

（四）抵押率；

（五）抵押物权证的保管和归还方式；

（六）抵押物的占管人、占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；

（七）抵押的保险险种、险别及赔偿方式；

（八）违约责任及争议解决方式；

（九）其他约定事项；

（十）合同订立的时间、地点和当事人签名盖章。

第十七条抵押贷款合同应以中文书写，必须以其他两种以上文字书写的，应附有中文本并以中文本为准。

第十八条抵押人申请贷款时，应向金融机构提交下列书面文件：

（一）抵押贷款申请书；

（二）法人资格证明文件或个人身份证件；

（三）抵押物的名称、面积、质量、附属设施及装修等情况的说明；

（四）对抵押物拥有房屋所有权、土地使用权证等规定权利的证明文件；

（五）抵押物的租赁、抵押、典当等情况及他项权利共有人同意办理抵押的经过公证的材料；

（六）规定批准或同意以其房地产设定抵押的文件；

（七）抵押物的保险情况；

（八）金融机构认为必要的其他文件。

第十九条金融机构经初步审查，与抵押人达成贷款意向的，应持双方签订的房地产抵押贷款意向书和本管理规定第十八条规定的书面文件向房地产抵押主管机关申请抵押物审核。经审核，符合抵押条件的，由房地产抵押主管机关在意向书上签署同意抵押的意见。不符合抵押条件的不得签订抵押合同。

第二十条金融机构发放抵押贷款最高金额应低于抵押物市场价格的70％，如抵押物属划拨土地使用权的，还应再减去土地出让金价格。抵押人应向金融机构提交由市房地产管理局资质认可的，房地产价格评估机构作出的房地产价格评估报告。

第二十一条抵押贷款期限，流动资金贷款最长不超过一年，固定资产贷款最长不超过七年。贷款应按合同约定的期限归还，因特殊情况需要展期的，应重新按抵押程序办理手续。

第二十二条抵押贷款利率及结算方式，分别按照银行同档次流动资金或固定资产贷款利率及有关规定执行。

第二十三条抵押物需要保险的，应由抵押人向市保险公司投保，并将抵押权人列为抵押物保险的第一受益人。

第二十四条抵押贷款合同签订后，当事人可根据需要在本市的公证机关进行公证。

第二十五条抵押当事人必须于合同签订之日起三十日内持房地产抵押贷款意向书、抵押贷款合同和本管理规定第十八条第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）项规定文件以及房地产抵押主管机关认为必要的其他文件，向房地产所在地的房地产抵押主管机关申请抵押登记。

第二十六条房地产抵押主管机关在收到抵押登记申请后，应在十五日内审核完毕，对符合规定条件的抵押贷款合同予以批准登记。

抵押贷款合同由抵押当事人双方签字，自批准登记之日起生效，房屋所有权、土地使用权证及其他有关权属证件由抵押权人保管。

第二十七条抵押贷款合同发生变更或抵押关系终止时，当事人双方应在变更或终止之日起十五日内向房地产抵押主管机关申请办理变更或注销登记手续。

第四章抵押物的占管

第二十八条已作抵押的房地产，由抵押人占管并保留使用权和受益权。抵押人在占管期间，应维护抵押物的完好，抵押权人有权按照抵押贷款合同的约定检查由抵押人占管的抵押物。

第二十九条抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物转让、出租、拆除、改建，不得改变其使用用途。抵押物发生遗赠或继承的，受遗赠或继承人应及时书面通知抵押权人，并及时办理变更手续。

第三十条抵押物发生损毁，抵押人应迅速将情况通知给抵押权人，并尽最大努力防止损失的扩大。

抵押物因抵押人的过失而贬值，以致于明显地不能或不足以作为其履行债务的担保，抵押人有责任重新提供或增加担保以弥补不足。

第五章抵押物的处分

第三十一条有下列情形之一的，抵押权人有权向房地产抵押主管机关申请处分抵押物：

（一）抵押人未依约履行债务的；

（二）抵押人被宣告解散或破产的；

（三）抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而无人代其履行债务的；

（四）抵押人的受遗赠人或继承人或代管人拒不履行债务的。

第三十二条房地产抵押主管机关应在接到处分抵押物申请书之日起三十日内，作出准予处分或不准予处分的决定，当事人不服的，可在接到决定之日起十五日内向房地产抵押主管机关的上一级行政机关申请复议或向人民法院起诉。

第三十三条抵押权人可申请以下列方式之一处分抵押物：

（一）申请房地产交易市场组织拍卖；

（二）委托房地产交易市场出卖；

（三）经房地产抵押主管机关同意的其他方式。

以前款所列方式处分抵押物的，按房地产交易市场管理有关规定办理。

第三十四条抵押权人申请处分抵押物时，应书面通知抵押人或受遗赠人、继承人、代管人；抵押物为共有或出租的，还应同时通知共有人或承租人。

第三十五条抵押人或受遗赠人、继承人、代管人应在接到房地产抵押主管机关准予处分抵押物决定之日起三十日内，将抵押物移交给抵押权人占管。逾期不交的，抵押权人可按民事诉讼程序向人民法院起诉。

第三十六条抵押物从准予处分之日起开始处分，如因特殊情况未能处分的，抵押权人应采取有效措施尽快依法处置。

第三十七条有下列情形之一的，可中止处分抵押物：

（一）抵押权人请求中止的；

（二）抵押人申请愿意并证明能及时履行债务的；

（三）诉讼中的抵押物；

（四）其他应中止的情况。

第三十八条已出租的抵押物处分时，承租人在同等条件下，有优先购买权。尚在租赁期内的房地产，处分后原租赁合同对承受人和原承租人继续有效。租赁期满，如承受人将房地产继续出租，原承租人在同等条件下有优先承租权。

第三十九条处分抵押物所得款项，依下列顺序和原则分配：

（一）支付处分抵押物的费用；

（二）扣除抵押物应缴税费；

（三）偿还抵押权人的债权本息及违约金；

（四）剩余金额交还抵押人。

处分抵押物所得款项不足偿还抵押权人的债权本息及违约金时，抵押权人有权向抵押人追索不足部分。

第六章法律责任

第四十条抵押贷款合同一经成立，当事人应履行合同规定的义务，一方不履行或不完全履行合同给对方造成经济损失的，责任方应当赔偿。

第四十一条抵押人隐瞒抵押物存在共有、纠纷、被限制权属转移或已作抵押等情况，抵押人应承担因此而产生的法律责任。

第四十二条抵押人擅自将抵押物转让、出租或以其他方式处分的，其行为无效。

第四十三条由于不可抗力致使抵押物灭失或部分灭失、价值损毁，抵押人应及时告知有关当事人，在取得有关主管部门的证明后，可免除抵押人向抵押权人重新提供增加担保的责任，但不能免除向抵押权人履行债务的责任。

第四十四条抵押人不按合同规定的用途使用贷款的，抵押权人有权提前收回部分或全部贷款，加收罚息及采取其他信贷制裁措施。

第四十五条当事人违反房地产交易市场管理规定的，由房地产市场管理部门依法给予处罚。

第七章附则

第四十六条当事人在履行房地产抵押贷款合同中发生的纠纷，可接《大连市城镇房地产纠纷仲裁条例》之规定，向房地产纠纷仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。

第四十七条以本市房地产在大连市以外（含境外）设定抵押的，可参照本管理规定执行。

房地产抵押贷款涉及外汇管理的，须向外汇管理部门办理有关手续。

第四十八条本管理规定由发文机关负责解释。

第四十九条本管理规定自发布之日起施行。施行前已签订抵押贷款合同尚在进行中的房地产抵押，当事人应在施行之日起六十日内按本管理规定补办抵押登记手续。

大连市人民政府

在内容中对可以抵押的抵押物进行了规定，在抵押合同中应当将抵押人的信息、抵押物的信息以及合同约定的双方的权利和义务书写清楚，抵押贷款有着一定的期限，因此需要注意，如果到期未还完贷款，那么就将对抵押物进行处置。