昨日，上海某开发商率先推出《购房价格全面保护计划》，以退还差价的承诺促进新建商品房销售。

参与该方案设计的方方房产工作室分析师包灵芝介绍，计划中将有如下条款：自这次开盘期至2006年6月30日止，如果行情走低，使得新江湾城板块的平均房价（设其为A）低于本楼盘销售时的平均价格（设其为B），则开发商以本楼盘高出区域的平均价格落差（B－A）补偿给客户。包灵芝表示，具体操作初步这么想，购房者可以预留10％购房款在明年6月份交付，到时候根据房价波动多退少补。

业内人士指出，上海楼市成交低迷，开发商如何定价是个棘手问题。不降价销量很难上去；降价一方面引发前期业主索赔，另一方面又可能引发新的降价预期。价格保底算个解决办法。

中指研究院华东分院副院长陈晟透露，有购房保价想法的开发商不止一家，新湖明珠城也在考虑。他说：目前成交量低迷情况下，重拾市场信心非常重要。下半年市场化（不含配套商品房、中低价房）的销售量预期是700万平方米，随着市场销售旺季的到来，开发商必须推出自己项目的卖点。

海华永泰律师事务所主任颜学海指出，开发商单方面承诺在法律上是允许的，对于购房者来说，规避风险关键要看开发商是否有履行能力。一位业内人士提醒：其保护的价格不仅是未来的房价，还要补偿部分前期业主，这对开发商的压力是显而易见的。

开发商是否降价决定救市效果

救市力度低于预期继长沙、杭州、武汉等二十个城市展开救市行动后，北京楼市的全面救市在众多开发商的盼望中如期而至。上周末，北京市11个相关政府部门联手出台《关于促进北京市房地产市场稳定发展的若干意见》，明确提出北京将采取一系列措施以解决居民各类基本的住房需求，包括降低住房交易税收负担、调整享受优惠政策的普通商品住房价格标准，加大住房消费信贷，特别是公积金贷款支持力度，加大住房保障力度等措施。随后出台的《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》（下称《通知》）规定，北京市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：三环以内总价人民币215万元／套、三环至四环之间175万元／套、四环至五环之间165万元／套、五环以外100万元／套。据“链家地产”统计数据分析，此次普通住宅标准调整，将有至少30％左右的非普通住宅“命运”会被改写，列入普通住宅当中，这样一来，将可以享受普通住宅契税减半的优惠，即优惠1．5％。北京房地产经纪机构“我爱我家”同样认为，此举将使得北京市更多交易的住宅从“非普通住宅”转为“普通住宅”，从而享受到一系列的税收、贷款上的优惠，达到减少购房成本、降低首付和贷款利率的目的。购房交易费税的降低并没有能够让开发商为之一振，一位不愿意透露姓名的开发商表示，北京出台救市政策没有出乎他们的意料，但是救市力度却低于预期。接受记者采访的购房人表示不会因此出手买房。一直都有购房打算的吴先生告诉记者，相比其它一线城市，北京的房价并没有大幅下降，部分楼盘小降并没有达到他心理预期中的价位。吴先生说和他持相同观点的买房人还有很多，特别是在政府已经明确表示要加大保障性住房供应的前提下，人们会更加坚定持币观望的决心。“北京楼市中的购买力要强于其它城市，从某种意义上来说，吸引了全国各地购买人群的北京就是全国的房地产市场，因此北京成为最后一批救市的城市并不奇怪。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在接受中国经济时报记者采访时指出。救市不如降价调高普通商品房的交易价格标准后，将扩大享受优惠政策商品房的覆盖范围，但是否能够有效刺激需求还有待市场检验。有分析人士表示，目前市场中的观望情绪蔓延并非受交易成本过高影响，主要原因在于房价过高，未来大量保障性住房的入市将强化观望情绪。相关数据显示，北京将加大2009年保障性住房的供应量，预计保障性住房将占到全部供给总量的40％以上。1230万平方米保障性住房的入市将冲击到商品房市场中的购买需求。地产大腕潘石屹曾在接受媒体采访时公开表达担忧，“从现在开始，北京普通住宅，尤其是地理位置、档次与保障房相近的普通住宅面临着巨大的降价压力。具体降价到什么程度，也就能比周边保障房略高一点”。主管部门似乎已经预料到这一点，早在本月中旬就已明确提出，要采取建设与收购并举的措施，对于符合条件的中低价位、中小套型的普通商品住房收购一部分转化为保障性住房或限价房，增加政策性住房房源。然而，并非所有的开发商都能享受到政策带来的利好。王宏新表示，由于地方政府财力有限，能够因为政府收购项目而受惠的开发商将是极少数。“政策性住房开发量不断增长，将使得城市房地产开发与投资空间受到多重挤压，开发商应当加大降价力度回笼资金，寄希望于政府救市没有意义。”我爱我家公司认为，《通知》的出台有利于提升房产交易量，恢复市场景气度，但要想根本扭转市场局面，还需要一系列更大力度的措施。王宏新对房地产市场的前景并不乐观，他认为继续期望政府出台更大力度的措施已经不现实。“房地产市场已进入衰退期，短时间内想要通过政策激活市场需求的可能性不大，政府救市不如房地产商降价。”