一、购买商品房能不按程序办理吗

由于商品房交易具有标的额高、交易手续繁杂、耗时长等特点，因此，购买商品房必须要按照严格的程序办理，才能使交易行为顺畅、严谨、安全。调查市场，寻找房源。这期间，购房人可以借助报刊杂志上的广告宣传、中介机构帮助，但重要的是调查分析，多方比较，以免偏听偏信。与开发商签订《商品房认购书》，并交付定金。认购书的有效期限一般为10—14天。签订认购书后，销售方应给购房人发放《签订须知》，购房人应在签约前仔细阅读并理解其全部条款的内容。会同律师到售楼处（外销房应到代理商指定的律师行）签订《商品房预售契约》，并按契约规定交付全部或部分购房款。契约是销售中最重要的法律文件，它规定了买卖双方的权利和义务，因此，购房人应逐条审查、询问，并应根据具体要求增订补充协议。购买预售商品房应当预售登记。签订预售契约30日内，买卖双方应共同委托律师到所在市房屋土地管理局市场处办理房屋预售、预购登记手续。这时，双方的买卖协议方可生效。验收房屋，办理入住。购房人可从购房面积、主体结构、外墙、房屋顶面、地面、装修以及电气、水、消防等配套设施进行检查和验收。开发商在统一审核购房人的付款情况后，向购房人发放入住单。入住前，购房人应与管理公司签署物业管理公约并交纳维修基金及各项管理费用。委托开发商代为办理产权证，并交付综合税费。为保证购房行业的合理性与合法性，购房人可在整个购房过程中，委托律师按照一定的法律程序逐项办理，以达到省时、省心、省力的目的。

二、购买商品房有什么风险

在购房人买房和开发商售房的关系中，市场的风险大部分由购房人承担。因为，购房人对开发商的可能风险，在于不能按时付足房款，但因现在的商品房消费信贷之普及，购房人的付款风险已大大降低，开发商基本上没太大风险。而购房人付款后至开发商交房及完善房屋产权经常有一段时间差。这样，由于购房人和开发商之间的严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，购房人承受了过多的风险，也遭遇了太多的不幸，这些风险和不幸有：

（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实对外销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。

（二）开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时，开发商往往通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度（一般为3％）时有权解除合同，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足或造成购房人根本无能力补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记。对于“缩水”的商品房，一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。

（三）商品房的逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。而且在现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20％已付款的违约金或在获得10％的已付款的违约金后继续履行合同，而未给与在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格罚则（逾期交付从低价）应有的地位。

（四）发展商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理———仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中也无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。

（五）房屋的“裂、漏”是个大问题。而且一般认为裂缝在0．3mm以内属合理安全使用范围，但若0．3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差、其过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。不过，值得高兴的是厦门市中级法院的判例确认了有问题的商品房不仅要整修，而且可重新按质论价，购房人多少可拿回一些房款做补

最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知