已取得商品房预售许可证明订立的房屋预售合同有效；

出卖人未取得商品房预售许可证明的与买受人订立的认购书无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；

同时当事人必须具有书写能力、意思表示必须自愿真实；合同内容必须合法、符合法律规定的形式。

临时购房认购书应当包含下列事项：

1、买卖双方当事人的基本情况；

2、房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；

3、房屋价款计算；

4、定金；

5、签署正式买卖合同的期限。

签购房认购书要注意下列问题：

1．考察开发商资质及预售证。

2．注意当事人双方基本情况。在认购书中，应该有买卖双方的基本情况，对于购房者来说，要注意查看出卖人位置填写的是不是开发商的公司名全称。

3．注意认购协议书中权利义务的对等性。

合同中体现的基本原则就是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务不能过多也不能过少。

临时购房认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。

认购书的困惑

认购书（又名认购意向书、购房订购单）是商品房买卖双方在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书的内容一般包括：

1．双方当事人基本情况；

2．房屋基本情况（含位置、面积等）；

3．价款计算；

4．签署正式契约的时限约定。这其中并没有包括定金条款。

当然，以上仅为就一般情况而言，因认购书由开发商自行制订，内容详略程度差异较大。

当我们借助法律思维方式去审视与分析认购书并试图将其归入固有的概念类型时，我们发现自己面临一棘手的困境：认购书到底是不是独立的合同？目前，法学界对此问题出现了两种观点：肯定的一方认为，认购书本身即为一买卖合同，双方当事人磋商后签订一书面的认购书，如果当事人是在平等自愿的基础上表达了自己的真实意思，则从程序、形式、内容上看，认购书都已符合合同的成立要件。该派更有激进观点，认为日后之正式合同不过是对认购书的补充。否定派则认为，认购书与正式的房屋买卖合同不能混为一谈。从认购书与正式合同的牵连性上判断，认购书还不足以成立独立合同，因为认购书仅在于对签订正式合同的相关事宜的约定。该派激进观点认为，主合同（即正式买卖合同）尚未成立，作为从合同的认购书根本就无效。

司法实践中普遍性的做法是倾向于采用肯定观点的，认为只要开发商具备预售或出售的条件，认购书为双方真实意思表示，且内容合法，则认购书具有法律拘束力。但这是否意味着购房者必须于认购书所约定的期限内与开发商签订合同，而不论正式合同的内容如何，否则开发商即可没收购房者的定金？这是认购书纠纷的症结之所在。

《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。