注意问题：购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照；包括是否抵押、是否受司法限制等，在签订商铺买卖合同时注意：

（一）房屋用途。看是否确实为商用，并在合同中注明；

（二）公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30％－40％，甚至50％。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动；建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法；

（三）物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节；

（四）交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局；楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收；

（五）房产商的承诺需注意。相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大；

（六）贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格；因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商铺应缴纳总房价4％的契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税等。

一、准合同是什么意思

（一）准合同是带有先决条件的合同。该先决条件是指决定合同要件成立的条件。

准合同是带有先决条件的合同。该先决条件是指决定合同要件成立的条件。如：许可证落实问题、外汇筹集、待律师审查或者待最终正式文本的打印、正式签字（相对草签而言）等。

（二）准合同与合同从形式上无根本区别，内容格式均一样，只是有时定为草本或正式本之别。但从法律上说，有根本的区别。准合同可以在先决条件丧失时自动失败，而无需承担任何损失责任；而合同则必须执行，否则叫违约。

公民、大内若是想要获得用以物权，在大部分的情形下与物权的所有人签署的都是准合同，此类合同在先决条件成立期间有效，而一旦这个先决条件不复存在，那么合同归于无效，且各方当事人都不需要承担支付赔偿金等的责任。

二、五证不全的房子合同受法律保护吗

根据《民法典》规定，开发商五证不全的，合同有没有效要依据具体情况而定。如果是真实意思表示，不违反法律强制性规定和公序良俗的，具有法律效力。

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。