一、物权变动的三要件

1、单方、双方、多方法律行为有效。

单方、双方或多方当事人有相应的民事行为能力；当事人的意思表示真实、自由，当事人作出的法律行为不违反法律法规的强制性规定和国家、公共及第三人利益。

2、处分人有处分权。如果处分人不具有处分权或处分权有瑕疵。那么处分行为无效，基于该无效的处分行为除非具有善意取得的特征外，一律不发生物权变动。

3、物权公示。物权的公式以登记和交付—移转占有为表现形式。

【法律依据】

《民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

二、物权登记具有哪些效力

1、物权公示效力。登记首先发挥着向社会展示当事人的物权变动的公示作用。这是不动产登记的形式效力。

2、物权变动的根据效力。不动产物权依据法律行为取得、丧失及变更时，未经登记不产生效力，唯有当事人的法律行为与国家的职能机关的登记相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。

3、权利正确性推定效力。这种效力是指以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利的效力。

4、善意保护效力。法律就是为了保护善意第三人，才将不动产权利登记簿记载的权利视为真是，并赋予其社会公信力，从而在信赖登记的善意的第三人取得登记的不动产物权时，其正当权利不会由于因错误的登记而被追夺，使正当的社会交易秩序得到维护。

三、登记机构要履行什么职责

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：

（1）公法行为说。

（2）证明行为说。

（3）司法行为说。不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生司法效果的事实行为。