投诉物业打12358管用。

物业公司管理范围如下：

1、房屋的维修与修缮管理。保证房屋及设备在安全合法的状态下正常使用。并通过规范科学的使用，充分发挥房屋及其设备的最大功效；

3、卫生管理。定期及时清扫所管辖区内的卫生，为住户提供舒适、干净的生活环境；

4、治安管理。对房屋建筑及其设备进行安全有效管理，保障产权人和使用人的人身安全、财产安全，制定并完善相关的防盗措施；

5、车辆疏导管理。对小区内的主干道及消防通道停放车辆实行严格的控制管理；

6、公用市政设施管理。提供水、电、煤气、暖气、快递、通讯设施等市政设施的委托管理；

7、违章建筑的管理。配合违章办，对违章建筑进行举报监督管理；

8、提供多种生活服务。

法律依据：《物业管理条例》第十七条

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

夏令物业投诉高峰期专家支招物业常见症结

据了解，目前夏令时期有关物业的投诉主要包括台风期墙面渗漏水、入室盗窃、断水断电等等，此外因装修、宠物等造成的纠纷、投诉则是不受季节因素影响，近年内也比较常见的。本期，业内专家就这些比较常见的问题为读者支招，就一些比较典型的案例作出分析，以供读者参考。

房屋渗漏水寻找源头是关键

案例：

周女士家中出现的一堵墙壁出现渗漏水问题已经有一段时间了，物业公司派人来修了好几次，就是找不到渗漏的原因。在墙面上涂防水涂料也无法阻止渗漏的扩大，地板等屋内设施霉变不说，近期渗漏已经影响到了楼下的居民，引来了一些纠纷，让周女士苦恼不已，并因物业屡次修缮未果投诉了该物业。最后，周女士一家与物业和有关维修人员商量了几次后，决定敲开墙壁寻找原因。

敲开墙壁后发现原来是该楼层的管弄井被楼上居民随手丢弃的装修废料所堵塞，而另一家居民为了省事，把空调滴水管接入了管弄井，这两者导致了管弄井不畅并长时间积水，从而使周女士及周围居民的房屋财产遭受了损失。最终，这笔治理渗漏水的维修费用由这几位居民协商分摊。

专家支招：

业内人士表示，房屋渗漏水是一个很难处理的课题。往往发生渗漏的地点并不是渗漏产生的源头，而彻底解决渗漏的唯一方式就是找到源头杜绝渗漏。由于发生渗漏的居民建筑大多数有一定的房龄，长期住有居民，因此通过毁坏部分墙面等方式来寻找渗漏源头的可行性就相对较低，这在一定程度上增加了治渗漏的难度。

因此，目前物业公司治理渗漏的方式通常为，先尽可能找到漏点，随后针对情况维修。一般房屋过了保修期后，自用部位治渗漏的费用由业主自己承担，公用、共用部位则有部分业主分摊或调用维修资金。如果一时之间难以找到漏点，则先采取“打补丁”式的修补方式，然后根据具体情况寻找漏点，如若渗漏情节严重，则需要征得业主同意后，通过敲开墙面等方式来寻找渗漏源头。

防盗窃小区不是“保险箱”

案例：

某小区的业主公约上约定2楼居民不可以安装防盗窗。家住2楼的陈先生因天气闷热开窗纳凉，后因忘记关窗家中无人，使不法分子有了可趁之机，入室行窃，损失数万元。陈先生认为，因为物业要求2楼不能安装防盗窗，直接导致了窃贼能轻易登堂入室，相关安保人员也没有及时发现制止，因此陈先生要求该物业公司赔偿自己的损失，并把该物业告上了法庭。

法官认为，已有相关材料证明陈先生失窃当晚物业公司的相关安保措施并没有任何疏漏，且陈先生在入住该小区时已经签署同意了业主公约上的有关2楼居民不得安装防盗窗的规定，因此此次家中失窃完全源于自己的一时大意，陈先生要求物业公司赔偿损失的要求被驳回。

专家支招：

有关人士表示，小区物业的安保人员并不是执法人员，也没有相关的执法权力，他们在很多时候只能起到防范、提醒或是报警的作用。虽然现在的小区基本上都配备了安保人员，公安以及联防大队的巡逻也开始进入小区。但居民首先要为自己的财产做好一定的防盗措施，不能把小区当作“保险箱”。防盗窗损坏要及时修理，停放的车辆要上好保险，出门前门窗要关好。此外，由于盛夏植物茂盛，绿化带内以及视觉死角处易隐藏伺机作案的窃贼，需要广大安保人员和居民特别关注。

据了解，一旦小区出现了治安方面的问题，公安人员会先找相关物业公司核查案发当时物业的安保工作是否到位。具体有：安保人员是否到岗；规定的安保措施如定时巡逻等是否做到；相关安保措施是否有记录等等。如果物业尽到了应有的责任，则它就与案情无关。

饲养宠物以不影响他人为限案例：

居住在某小区顶楼的林先生是某信鸽协会的会员之一，平日以养鸽为乐。由于鸽子经常出入鸽笼，并且鸽笼清洁不及时，四处洒落的鸽粪造成了楼下邻居晾晒衣物的不便。并且，由于鸽笼靠近顶楼水箱，对于该楼居民的用水水质也造成了一定的影响。时间一长，该楼居民与林先生就产生了纠纷，遂找该小区物业解决。物业公司工作人员屡次上门劝解，林先生都毫不让步，认为自己既然是信鸽协会的会员，就应该拥有养鸽的权力。其他居民见问题久不解决，随即投诉了该物业公司。而该物业却无奈地表示，物业公司在遇到该类问题时，只能劝解、告诫，却没有强行拆除鸽笼的权力。他们已经在劝解无效后，把该问题上报到了房办，让有关单位来解决。

专家支招：

由于生活条件的提高，越来越多的居民喜欢养宠物来增加生活情趣。但养宠物应该做到以不影响其他居民生活为限。无论是本案中提到的鸽子也好，还是比较常见的猫、狗也好，做好宠物的清洁卫生工作，定期给宠物打疫苗，避免上下班时间遛狗等等是每一个养宠物的居民应该做到的。

一旦因为宠物产生了纠纷，物业只能起到劝告、劝阻的作用，物业没有权力去没收无证犬，拆除鸽笼等等，具体事宜只有请相关单位解决。

室内装修规范操作

案例：

家住某小区一楼的李先生前些日子发现，靠近卫浴间附近的墙壁顶部出现了霉点，经物业检修后发现，是楼上的王先生家的卫浴间浴缸下水口接口处由于装修材料的老化出现了渗漏水现象。李先生遂要求王先生立刻维修，却被王先生拒绝。理由是因为几年前李先生家装修时，擅自敲掉了一堵承重墙，导致居住在其楼上的王先生拥有了极度的不安全感。王先生要求李先生先恢复承重墙后，他再让物业来维修卫浴间。

双方僵持不下之际，双双闹到了物业，并投诉了该物业办事不力。物业调解无效，又经由双方工作所在单位进行调解，仍然没有得到任何结果。物业表示，在李先生家装修敲掉承重墙之际，物业已经多次劝阻，但李先生却一意孤行，物业劝阻无效只好把该情况上报至当地房办。如今双方矛盾激化，已不是物业劝解能够解决的，建议双方到法庭解决，却被双方以嫌麻烦等理由拒绝。最后，在多方屡次调解，并由物业让步免去了维修人工费后，王先生终于答应先治理卫浴间渗漏，李先生也同意尽快解决房屋承重墙问题。