应纳增值税＝增值额×税率。房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（三）与交易相关的经济利益能够流入企业；（四）相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

这里有必要提醒一下：根据网络曝光，有个别地方受地方政府的影响，采用5％的预征率进行预征，这是严重违反税收政策规定的，纳税人有权要求更正错误。取得增值税进项税额的核算房地产的增值税进项税额的核算与其它一般纳税人的增值税进项税额核算是一样的。正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发生时间一般为正式确认交房、移交产权的时间。因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税一般纳税人的核算方法基本相同，区别在于一般存在预收账款的结转。

一、房地产企业土地增值税如何预征

（一）可按照《地方税务局关于土地增值税清算问题的有关问题公告》的相关内容规定：关于确定房地产开发项目核定征收率的问题：

1．普通标准住宅的核定征收率为6％；

2．非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8％；

3．无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8％。

（二）可按照《地方税务局关于土地增值税相关政策的公告》的相关内容规定：纳税人在存量房转让环节，无法按照地方税务局公告8号的相关内容规定，据实征收土地增值税的，主管税务机关按8％的核定征收率计算征收，并出具《存量房土地增值税核定征收通知书》。

二、房地产企业增值税税率

房地产开发企业征收10％的增值税；个人将购买不足2年住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

征收土地增值税按规定税率和增值额计算，房地产开发企业的土地增值税需要在国家财税政策的要求下进行会计处理，根据会计准则和制度实施核算，满足房地产开发企业会计处理的特殊性。

2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。

目前，市场环境竞争激烈，营业税存在重复增税的弊端，不能抵扣增值税专用发票将降低房地产企业的市场核心竞争力。因此，房地产开发企业实施“营改增”制度具有一定的必要性。