如何认定第一套房？

一、贷款买了套房，商业贷款已经结清，再贷款买房——算首套。

二、贷款买了套房，后来卖了，通过房屋登记系统查不到房产，但是在银行征信系统里可以查到贷款记录，再贷款买房——算第一套。

三、全款买过一套房，贷款买房－算首套。

四、全款买了一套房，后来卖了，房屋登记系统找不到房产，再贷款买房——算首套。

五、以个人名义有两套房的商业贷款记录，全部已经还清并出售，同时可以提供两套房的出售证明，这种情况下再次贷款——算首套。

六、个人名下有一套房商业贷款已经还清，另一套是公积金贷款已经出售，同时可以提供房屋出售证明，申请商业贷款再买房——算第一套。

7、夫妻一方婚前购房使用商业贷款，另一方婚前购房使用公积金贷款，婚后想以夫妻名义共同贷款。如果贷款已经还清，银行业金融机构可以根据借款人的偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

八、夫妻二人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款－算首套。

商业银行如何认定首套房贷和二套房贷

1、认定为首套房贷的情况

缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女。）名下无住房且无贷款记录（含商业银行贷款记录。）的，借款人申请的贷款按首套住房予以认定。

2、认定为二套房贷的情况

（1）缴存职工家庭名下已有一套住房或有贷款记录的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。

（2）缴存职工家庭名下已有一套住房且有一次贷款记录，缴存职工家庭出具二者为同一套住房手续的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。

（3）缴存职工家庭名下已有两笔贷款记录且缴存职工家庭出具两笔贷款为同一套住房手续的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。

《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》

三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

四、对能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。