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上海购房注意事项

一、上海房地产市场的现状特点

上海房地产市场在改革开放后开始复苏，随着计划经济向市场经济体制的逐步转轨而快速发展，随着土地使用制度改革和住房制度改革的不断深化而迅速崛起。特别是经过1992年至1996年的快速发展阶段和1997年至2000年的发展调整阶段，投资和消费主体、市场规模和结构、管理理念和方式发生了深刻变化，奠定了向更高层次发展的基础。当前房地产市场的主要特点是：

第一、房地产投资和消费保持较高的增长幅度

2001年，房地产开发投资达631亿元，比上年增长11%，其中，商品住宅投资439亿元，比上年增长7%。今年1-5月，房地产开发投资加速增长，共完成280.5亿元，同比增长58.2%。其中住宅投资225.4亿元，同比增长63%。

2000年新建商品房销售面积1558万平方米，2001年达1797万平方米，比上年增长15%，其中商品住宅销售面积1681万平方米，同比增长16.3%。今年1—5月，商品房销售面积450.1万平方米，同比增长7.4%。其中住宅427.3万平方米，同比增长8.9%。

2000年存量房买卖面积为778万平方米，2001年达1422万平方米，比上年增长82.3%。今年1-5月，存量房买卖面积644.5万平方米，同比增长28.5%。

第二、房地产市场结构趋于合理

房地产交易呈现两个显著特点：(1)新建商品房供求关系基本平衡，2000年和2001年新建商品房竣工面积与销售面积之比分别为1.06：1、0.99：1，今年1至5月为0.77：1；(2)新建商品房与存量房市场的联动效应明显，存量房买卖增长幅度大于新建商品房增长幅度，同时存量房交易比重逐步提高，与新建商品房买卖面积之比由上年的0.5：1上升到0.8：1。

第三、房地产投资和消费主体发生深刻变化

房地产投资和消费都已经从计划经济时代政府包办的体制中解放出来，形成了投资和消费主体多元化的格局。

(1)从投资主体看，由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局方向发展。至2001年，民营和外商投资企业已在上海房地产开发投资中占据重要地位，其注册资本占全市房地产企业总资本的45.5%。同时，各投资单位实现了以住宅为主体的多元化产品结构调整，产品类型覆盖了商办楼、商业用房、厂房、综合楼等不同的物业。

(2)从消费主体看，为了提高市民的住房消费的能力，上海近年来实施了一系列综合性的配套措施，其核心是鼓励市民在存量住房上市“得”一块，住房消费信贷“借”一块，政府降低税费“让”一块的基础上，再增加部分投资“贴”一块购买新房，改善自身的居住条件。上述办法的实施，推动了房地产二三级市场的联动，启动了住房的梯度消费，市场化的住房消费热点已经形成并正趋稳定。目前，上海商品房销售总量中的个人购买率已占90%以上，市民住房消费占家庭消费支出，仅次于食品类消费支出，居第二位。同时，消费主体逐步扩大，外省市和境外人土到上海购房的数量正在稳步扩大。2000年外省市和境外人士购房占商品房预售总套数的11.3%，2001年上升至l8.2%，今年1-5月已达25%左右。

第四、房地产价格总体上稳中有升

上海近年来的房地产价格比较平稳，呈稳中有升的走势。今年一季度，土地交易价格总水平比去年同期上涨4.9%。房屋销售价格比去年同期上涨5.7%、其中新建商品住宅上涨5.9%；存量住宅上涨5.4%。从长远看，房地产价格主要受供求关系和价值规律支配，上海的房地产价格还有上行空间。

第五、房地产市场逐步规范

以规范和发展房地产市场为导向，着力于房地产市场管理制度的建立和完善。一是相继出台《上海市房地产登记条例》、《上海市房屋租赁条例》、《上海市房地产转让办法》等政策法规，逐步形成了覆盖房地产生产、流通、消费全过程的政策法规体系。二是建立市区县房地产交易中心，向消费者提供房源信息、房屋估价、合同公证、购房贷款、法律咨询直至权证办理等一门式服务。三是建立上海房地产网站和房地产登记资料公开查阅制度。畅通居民对住房市场信息以及房屋权属、抵押状况等的查询渠道。同时，相继建立了房地产企业市场准人及分级管理等制度，促进了房地产交易行为的逐步规范。

二、上海房地产市场的政策取向

我们对市场发展的基本认识是：上海房地产市场已进人新一轮发展周期，开发投资和新建商品房交易将会继续保持在较高水平，投资和消费继续同步增长；存量房交易将会大幅度提高，且在整个房地产交易中的比重不断提高；房屋租赁市场将会进一步活跃和规范，成为住房投资和消费的重要领域。同时，随着宏观经济环境不断趋好，上海房地产市场面临着众多有利于发展的因素：

一是房地产业的发展目标更加明确，按照“十五”计划，上海房地产业将发展成为国民经济的支柱产业。也就是，至2005年末，房地产业增加值占本地区国内生产总值7%以上。

二是中国加入世贸组织，上海房地产经济将在更大范围内更深程度上参与全球经济的循环。由于上海的城市综合竞争力不断增强，投资环境不断改善，将吸引更多的海内外资金、企业和人才进入上海，有利于房地产投资和消费的进一步扩张。

三是上海城市建设将面临新一轮大发展，将以浦江两岸综合开发和枢纽型、功能性的重大基础设施建设为重点启动新一轮城市建设，为房地产市场的发展提供了很好的机遇。

面对良好的发展机遇，如何以积极的市场政策导向，加强政府的宏观调控，从而推动上海房地产市场的健康有序、持续稳定发展。

1、关于上海房地产市场的发展定位

房地产市场的发展定位问题是确定正确的政策取向最基础的问题。从狭义的来讲，房地产市场的发展是产业发展的需要，要通过房地产市场发展推动房地产业的发展。从更高层次来看，房地产市场则要适应于经济发展的要求，要服务于经济建设的需要，要服务于广大市民改善居住生活的需要，这是我们始终坚持的宗旨和努力的方向。

从宏观角度认识，发展房地产市场就是要按照市场经济的要求，不断推进房地产业市场化建设，通过完善自身的供求机制、竞争机制、价格机制以及利益分配机制，增强综合服务功能，提高土地和房产资源市场化配置的效率，为上海城市建设和经济发展服务。通过建立一个完善的市场体系，把房地产经济融入到国民经济更大的循环体之中。只有这样才能提高房地产业对国民经济的贡献度，才能体现房地产市场发展的内在价值。

从微观角度来认识，房地产市场发展的定位就是建立一个面向大众的市场，发展房地产市场的根本目的是为了改善市民的居住生活，使广大市民通过房地产市场能够解决自己的住房问题。房地产市场的需求源于最普通的市民改善居住生活质量的愿望，这种需求既包含有形的物质形态，也包含无形的服务形态。从有形的物质形态来看，就是要提供面向大众的住房产品——与支付能力相匹配的住房；从无形的服务形态来看，就是要提供适合大众的房地产服务，包括融资服务、交易服务、物业管理服务等等。无论是投资经营者，还是行政管理者，都要深入研究这个市场发展定位问题。

2、关于房地产市场的自我调节机制

加快建立房地产市场信息系统，对政府调控市场、企业经营决策、市民住房消费都有着非常重要的作用，是市场发展的重要基础。随着房地产市场的发展，对信息的全面性、准确性、及时性以及信息指标的设定、信息归集的渠道、信息数据的分析、信息资料的发布等提出了越来越高的要求。

一是如何完善房地产信息的指标体系。完备的房地产信息指标体系，能够全面反映房地产市场的运行状况，包括土地供应、房地产开发投资、商品房买卖、存量房交易、物业管理等等。完善的房地产信息指标体系，既要有基础信息指标，又要有分析评价指标；既要有指导宏观调控管理的指标，又要有指导企业经营决策和市民消费决策的指标。这一指标体系是市场动态的基础坐标。

二是如何加强房地产信息的分析研究，并以此建立面向行政管理、行业管理和社会公众的房地产市场的预报、预警机制，为政府、为企业、为消费者提供有价值的决策参考。

三是如何改善房地产信息管理的手段，运用现代的信息化技术手段，使信息的收集更畅通、更全面、更准确，使信息的发布更及时、更可靠、更权威。现在我们正在抓紧有关信息系统的研究和开发，以“统一标准、统一系统、信息互通、资源共享”为目标，推进“权籍管理和交易登记信息系统”和“综合业务管理信息系统”，前者是一个房地产基础信息库，后者是数据共享和交换的基础平台，将使全市房地产信息建立在一个统一的信息平台上。

3、关于房地产市场的消费主体

房地产市场的繁荣和发展，关键是要推行鼓励住房消费的各项政策，让更多的市民成为房地产市场的消费群体。

(1)在深化房改方面。积极稳妥地推进住房分配货币化改革，把原来由财政和单位筹资用于职工买房和建房的资金转为职工的住房补贴。通过住房分配制度的改革，加快形成市场化的住房消费机制，培育真正意义上的市场消费群体。

(2)在财税政策方面。1998年5月上海出台了购房抵扣所得税政策，即个人购买本市商品房所支付的购房款及购房贷款利息，在2003年5月31日前，可在其本市计征的个人所得税税基中抵扣。这一政策在搞活楼市、启动住房消费中发挥了积极的作用。然而，如何使“买房退税”政策更加完善，尤其是支持和鼓励中低收人阶层购房，制定相应的购房按揭贴息政策，并能作为一种长期政策继续在房地产市场发展中发挥作用，是值得进一步研究讨论的。

(3)在金融政策方面。可以说上海房地产市场的发展离不开金融的支持。当前亟需研究解决的是，一要进一步简化购房(包括二手房)抵押贷款的手续，既要保证贷款的安全性，又要方便群众购房；二要放开并规范抵押物的流转，即设定抵押的房产，允许其权属转让，并有规范简捷的的程序，促进市场活跃，特别是在抵押物流转中，涉及到抵押权的转让，要有简便有效的运转方式；三要建立抵押贷款二级市场，通过证券化或非证券化的方式，让金融机构所持有的抵押债权流转起来，由此降低贷款风险，增强融资能力，扩大购房抵押贷款规模，使购房人能够有机会得到更多的贷款。

4、关于房地产市场秩序

近十年来，上海以规范和搞活房地产市场为导向，制定了一系列政策，发挥了积极的作用。但是，我们也清醒地看到，不规范的现象仍然存在，规范房地产市场秩序的任务仍然很重。

(1)土地一级市场

土地供应政策，就是要建立与城市经济发展水平相适应、与市场吸纳能力相一致的公开、公平、公正的市场机制。去年7月1日起已在本市全面实行土地使用权出让招标拍卖制度，土地供应方式发生了较大的转变，这有利于加速实现土地资源由行政配置向市场配置的转换，发挥市场机制在配置土地资源中的基础性作用；有利于在市场机制下，按照总量、结构、区域的要求强化宏观调控。然而，土地供应方式的转变是一项长期的任务，还需要进一步规范招标拍卖的操作程序，同时随着今后外部条件的进一步成熟，还将逐步向纵深推进：一是要研究扩大招标拍卖的范围，除法律规定的以外，居住和非居住的商品房建设用地都将实行招标拍卖；二是土地供应将由现在的“生地”出让逐步转变为“熟地”出让，降低前期开发成本；三是土地收购储备机制将会对房地产市场发挥更强的调节功能。一方面依靠政府的土地储备，另一方面则要发挥发展商对市场的敏感性，利用市场的作用调节其手中所掌握的土地，达到“经营性储备”的目的。

(2)房地产交易市场

一是要完善政策，并加强对房地产企业的政策引导，从源头上规范市场行为。对于商品房面积纠纷，上海已经拟订了预售商品房交付时建筑面积增减处理办法，进一步明确了实测面积和合同约定面积发生增减时的处理办法。同时，要加强广告管理，引导房地产开发企业在房地产销售广告中标注忠告性用语，规范房地产销售广告发布行为。

二是要加强执法监察，优化房地产市场运行的法制环境。针对房地产市场运行中的有关问题，必须开展商品房预售(预订)行为、房地产销售广告、房地产中介机构和执业人员的专项执法检查，并加强对执法检查工作的跟踪指导，为维护房地产市场秩序提供保障。同时，建立房地产市场秩序的动态巡查责任制，坚持“预防为主、事前防范和事后查处相结合”的原则，全面开展动态巡查，从根本上防治违法违规行为。

三是要加快诚信体系建设，引导房地产企业诚实守信。做到房屋权属合法、房屋质量合格、售楼广告真实、房屋面积准确、合同严格履行，营造“放心购房、安全购房”的市场环境。要完善房地产市场经营主体公示制度，将各类房地产开发企业、房地产中介机构及执业经纪人员的基本情况、不良经营行为及时向社会公示，以加强社会监督，规范经营行为。

(3)物业管理市场

这几年，上海的物业管理水平正在不断提高。但是一些深层次的矛盾和问题还没有得到根本解决，其根本原因是物业管理的市场化程度还不高。培育和发展物业管理市场是完善物业管理机制、规范物业管理运作的治本之路。

一是要研究如何加快建立物业管理招投标制度，在物业管理中引入竞争机制，逐步形成优胜劣汰的市场化机制。把物业管理全面推向市场，使物业管理服务成为市场的一种产品，实现自身投人产出的良性循环。

二是要研究如何按照市场的规律形成物业管理价格机制，解决价格与服务脱节的问题。目前，上海正在推行物业管理分等定级收费，按不同物业类别和服务质量，规定相应的收费标准。这种办法，最终还是要通过市场机制来调节完善的。从行业管理的要求，则是要研究如何有效地加强物业管理收费的监管，以保护消费者和物业管理企业双方的权益。

5、关于住房社会保障体系

住房社会保障体系是房地产市场发展中必须重视和研究解决的一个重要课题。要在深化房地产市场机制建设中，探索建立面向城镇最低收入住房困难家庭的住房社会保障机制，构建弱势群体住房的社会救助体系。按照这一要求，上海于去年建立了城镇最低收入住房困难家庭的廉租住房制度。目前，正在全市范围内全面实施。

上海廉租住房政策的主要内容是：对廉租对象的认定实行“双困”标准，即：家庭月收入符合民政部门规定的城镇最低生活保障280元／人的标准，且已接受民政部门连续救助6

个月以上；家庭人均居住面积低于5平方米，符合条件的廉租对象经申请、审核、公告、复核，予以轮候配租。配租方式实行实物配租和租金补贴并举，对孤老、残疾等特殊家庭实行实物配租，对其他家庭实行租金配租。

对于这一政策还将在实践中不断地加以完善，一是要在去年全面建立廉租住房制度的基础上，加强配租后的管理工作，健全“进入”和“退出”机制。二是要研究经济困难家庭租金减免政策，着手做好人均收入280元以下和居住面积7平方米以下(5平方米以上)困难家庭的调查摸底工作，研究提出这部分低收人家庭的租金减免政策，以扩大低收人家庭享受社会救助政策的覆盖面。

近期出现这样一种现象：一些住宅楼房据说早已销售一空，可到晚上却发现许多房间黑灯瞎火的无人居住。这是怎么一回事呢

原来，开发商所说的“销售一空”并非戏言，“空房”其实早已名花有主，这批主人买下房子目的是为了“投资”。如果说，以往上海人买房主要是为了改善自身居住条件的话，那么，今天有些上海人购房不再仅仅为了居住，此迹象表明上海的购房结构正在发生变化。有部分居民正在开展“二次购房”，目的是把房子租给他人，或者等待房产增值后再向市场抛售。浦东新区主管部门近期作了一次调查，目前用于投资的购房者已占到购房总数的２０％。换句话说，如果有５个人买房，其中一个人是为了投资，这个比例是相当可观的。

那么，是哪些人在开展投资性购房呢一是文化层次相对较高的群体、二是年龄层次相对较低的群体。

大家知道，购房投资相比其他投资方式来说有它的特殊性，由于房产涉及面广且操作复杂，因此对投资者各方面的要求很高。譬如，购房者首先要对国家宏观经济形势和专业市场情况有透彻的了解，其次，还要用慎密的科学方法对市场进行准确的分析。这仅仅是进行投资操作的基本前提，决非普通人可以胜任的。此次浦东新区调查显示，在所有投资购房群体中，有６３．５％购房者的学历在大学专科以上。

另外，由于房产投资回报周期较长，这种投资当然难度高风险大，这也正适合一批年轻人参与其间。他们观念新、享受回报期长，显然他们开展投资购房有一定的条件。据调查，新区投资购房者的年龄大多在３６———５０岁之间。

上海出现投资性购房趋势有其深刻的社会和市场背景。

首先，上海房价长时期下降，最近终于出现止跌回升的迹象。中房上海指数显示，１９９５年指数为９４２，到１９９９年１２月连续下跌至６９１点。然而，从２０００年元月开始，指数停止下跌，到４月份反而上升到６９６。一般来说，房价在止跌回升之时是投资最佳时机。其次，总体经济形势的好转大大增强了消费者的信心，他们明白，眼下上海房价相比北京和深圳是最低的，这就使他们看到了上海房产保值增值的前景。三是近期银行利率连续下降，加上房产利好政策连续出台，这就给投资者进入市场一个极好的机会。四是市区市政环境配套不断改善，造就了一大批颇具潜力增长的新盘开展投资购房的人正是看中这批新盘而跃跃欲试。有关人士认为，上述情况的出现，表明上海房地产正在进入新一轮发展阶段。

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一、我国的商品房是什么意思

商品房是在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。因为可以在市场上买卖流通，属于商品类型，所以叫商品房。

商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。