日前,记者接到一条售楼信息,称东城聚福豪园店在售,年租金返还10%。记者前往踩踏,销售人员告诉记者,从去年6月开始,负一楼和租给国美的一楼就被分割成700多家商铺出售,每套售价在20-40万元左右。
今年以来,开发商再次将二楼一半以上的面积分租给百佳出售,即“回租”。前十年,租金返还是每年10%,也就是说,一套20万元左右的商铺每月可以收1000-2000元。售楼人员还向记者出示了一份合同,合同上注明了“10年内退租”、“3年内开发商原价回购”等条款。销售员说,签了开发商合同两个月后,他会去房管局签房管局提供的另一份合同。记者在采访中了解到,除了东城聚福豪园外,东城中心还有一处经过装修的“星溪”,目前也在进行“退租”销售。据说购买后有2至3年的退租期,退租期内的年回报率为8%,但需要一次性购买2至3家商铺。
此外,已更名为皮具鞋业批发中心的虎门明沟市也采取“租回”销售方式,希望吸引更多买家。
“回租”商铺为何能在市场上重演?**瑞丰地产副总经理姚*军表示,一般来说,商铺需要“养”三五年才能获得回报,而购买“租回”商铺时,回报是直接的。所以对于投资者来说,他们的初始收益是有保障的。而开发商也可以很快把商铺卖光,收回资金。
早期,“回租”商铺大多空置
东莞商铺“回租”销售出现得很早。2003年至2004年,商铺出现了第一波“售后回租”销售。当时**世博广场、**商城、第一国际等许多楼盘都采取了“售后回租”的销售店铺形式。如今七八年过去了,商铺的“退租”期已经结束。这些“退租”商铺情况如何?近日,记者发现,多数“回租”商铺空置率居高不下,不少商场甚至高唱“空城计划”。
在“退租”期间,钱会被收走,而在“退租”期间之后,钱就不见了。
第一国际商务区虽然繁荣,但仍有大量商铺空置。在首个国际“退租”自由港,记者看到,商铺大门紧锁,自由港后面,内大街上也有大量空置商铺,门上贴满了各种租房告示。
业主刘先生告诉记者,他2005年在第一国际购物中心自由港买了一家40多平方米的商铺。当时,开发商承诺5年内租回来,刘先生确实收了5年的租金。然而,5年的退租期结束后,刘先生的店铺成了“空壳”。刘先生回忆,2006年,商场里的一些商铺被经营者出租,但由于招商不力,大部分商铺空置,尤其是“停业”的夹心层和二楼商铺,无法维持生计,连日来亏损。最后,操作人员不得不封锁自由港的大门。刘先生说,在5年的回租期内,虽然商铺长期空置,但业主们还是能拿到租金。然而,售后回租期过后,由于商铺没有出租出去,业主没有租金收入。刘先生还告诉记者,商铺开门时,要交物业管理费。如果业主要求独立投资,在招不到企业的情况下,还要面临交高额物业管理费的问题,这让他很为难。目前,那里的商店必须很“酷”。
其他几个看似热闹的“回租”商场也面临着商铺空置的问题。在**世博广场,虽然这里的海亚商场很热闹,但旁边的楼盘却相当冷清。二楼租给了雍正图书购物中心,图书购物中心附近的很多商铺都打出了租房广告。虽然一楼的一些商店开门营业,但很少有消费者光顾。
记者在**商城也发现了同样的问题。除了斯巴尔附近热闹的街边商铺外,内街商铺相当冷清,许多商铺空置。
业内提醒:诱惑越大,风险越高
**瑞丰地产副总经理姚*军认为,“回租”的诱惑越大,风险越高。目前市场上“售后回租”的年回报率主要在5%~8%。如果退货率高达10%,甚至高于10%,购房者应谨慎。产品越吸引人,风险就越高。他们应该仔细判断。
和**成功完成“回租”销售的瑞丰地产对于如何做好“回租”商铺也有自己的见解。姚*军说:首先,项目选址的选择。位置不错。房产本身的价值是消费者关心的问题。二是经营能力问题。物业做什么,是否有这样的价值,应该考虑清楚。三是退货率要高于普通产品。当然,也有一定的风险。在这三者的共同作用下,“回租”商铺更有可能获得成功。广州房地产律师电话:13450371406(张静)地址:广州市越秀区环市东路450号华新中心1602室
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