一、项目居间服务合同发生情形

项目居间服务合同的基础是委托合同。项目居间服务合同的发生有以下两种情形：

(一)委托人主动找居间人。例如甲有一项目出租，他找到作为项目租赁中介机构的乙公司，乙公司在其公司登记的求租人中为其找到了合适的人选一丙，丙是作为求租项目的委托人，甲和丙签订了项目租赁合同，乙公司收取中介费(佣金)，按我国此类居间合同的交易习惯，佣金是由求租人支付。

(二)居间人主动找委托人。居间人往往信息灵通，例如甲知道项目在某地有出租，而急需购买此项目的乙却不知道，甲向乙报告了订立合同的信息，并为乙订立合同提供了媒介服务，使乙如愿在某地购买了他所需要的项目，由乙向甲支付一定数额的佣金。

以上两种居间合同的基础都是委托合同。第一种情形甲和丙都是乙公司的委托人，第二种情形尽管是甲先找的乙，但最终乙转化为甲的委托人，由乙向其支付佣金。

二、项目居间服务合同的合同特征

（一）项目居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。项目居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。

（二）项目居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。项目居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。

（三）项目居间合同是双务、有偿、诺成合同。

三、项目居间服务合同的注意事项

项目居间合同是中介常用到的一个合同，关系到了居间人和委托人的利益，因此签订时要注意以下事项：

(一)居间合同保密约定

委托人需要保密要做出居间人的保密约定

在签订居间合同时，若委托人要求居间人不得将其姓名或商号、名称告知对方。则应在居间合同中体现出来。此时，居间人就负有对委托人信息保密的义务。居间人在交易双方订立合同之中或之后都应履行保密的义务。居间人如违反该义务致使委托人受损害的，应承担损害赔偿责任。

(二)居间合同支付条件

只有当居间人促成合同成立时，居间人才能要求委托人支付报酬。

(三)居间活动费用承担的问题

当居间人促成合同成立时，居间活动的费用由居间人来负担。但是，若居间人未促成合同成立的，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，但不得要求委托人支付报酬。

(四)居间人损害委托人利益的后果

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。