【合同撤销权】买受人行使合同撤销权的条件与阻却事由

当买受人与开发商签订了商品房买卖合同后，商品房尚未交付使用或者虽然已经交付使用但未办理转移商品房所有权的手续，买受人发现其所购买的商品房已被开发商设定了抵押的情况下，买受人却不能以已经交付了该商品房的购房款来对抗银行的抵押权。由于我国对于不动产变动模式采登记要件主义，商品房未办理变更登记手续的，其所有权并未发生转移，即使买受人已实际使用了该商品房。从物权与债权的法律关系上来说，整个建筑物包括商品房的所有权仍然在开发商的名下，买受人与开发商之间形成的仅仅是合同的债权债务关系，该种债权债务关系，无法在银行行使其担保物权——抵押权时，与之相抗衡。尽管银行是在开发商无法按期偿还贷款的情况下，才能行使其抵押权，然而，正所谓“城门失火，殃及池鱼”，买受人在没有任何过错的情形中，却要承担开发商违约之后果。买受人与开发商在商品房买卖合同中所约定的几栋几门几号的商品房，完全是纸面上的东西，当银行将合同中所约定的商品房拍卖时，买受人只能眼睁睁的看着这一幕的发生而无法进行阻止，买受人受到的损失只能向开发商讨要。

开发商为了筹措资金，在与买受人签订商品房买卖合同时，已将所售商品房抵押给银行，当办理商品房产权证时，开发商再撤除其商品房上所设定的抵押，表面看来，买受人的利益无实质性的影响和损害。然而，如果我们将商品房买卖合同与商品期货交易相比较，就可以看出其中的差别。商品期货交易合约(如铜期货、玉米期货等)也是在将来某一时间点上进行实物交割，但买卖双方均需向期货经纪公司交纳一定比例的保证金，越临近交割月份的期货交易合约，其保证金的比例越高，在每日期货交易结束后，由期货登记结算公司进行每日无负债结算，即期货登记结算公司用客户的保证金根据客户交易的情况进行资金的结算和划转，若某位客户的保证金已不足，期货经纪公司就会通知该客户追加保证金，否则，期货经纪公司有权强行平仓。倘若期货经纪公司怠于其通知和平仓的义务，所出现的损失由期货经纪公司来承担。这样，不论谁买多、卖空或卖多、买空，一天交易完毕，风险终有其承担者。可在商品房买卖合同中，如果开发商将合同约定的商品房抵押给银行，银行债权风险的承受者却是买受人。如果我们假设该建筑工程的承包人即建筑商的债权已得到清偿，则建筑商就不能行使其建筑工程优先受偿权，银行行使抵押权后，开发商已无财产可供偿债，买受人交付给开发商购房的真金白银将会是血本无归。

为避免这样损害买受人利益的局面出现，最高人民法院在《解释》中对开发商在签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售商品房已经被抵押的事实的行为，认定为欺诈买受人的行为，可以适用惩罚性赔偿的规定。然而，最高人民法院民一庭在《理解与适用》一书中，却以开发商涂销了商品房上的抵押为买受人行使合同撤销权的阻却事由，即在此情况下，买受人是不能行使合同撤销权的。其理由大概可归为：

1、对买受人的利益没有造成现实的影响和损害。

2、若在开发商已涂销了商品房上所设定的抵押权后，买受人仍然可以行使合同撤销权的话，将使商业活动逆行流动，不利于社会财富的创造。

3、开发商在商品房建设的过程中，将商品房设定抵押去银行融资，已成为行业惯例。

4、惩罚性赔偿的规定，会鼓励众多的买受人恶意诉讼，去获取不当利益。

5、以开发商是否涂销了商品房上所设定的抵押权为买受人能否行使合同撤销权的条件，有利于平衡买卖双方的利益。尽管这些忧虑和担心并非没有道理，但是，最高人民法院在《解释》中，所规定的出卖人故意隐瞒了所售商品房已经被抵押的事实的行为，是指开发商在签订商品房买卖合同之时故意隐瞒，而非指开发商在商品房买卖合同签订后涂销抵押权的行为。至于说到行业惯例，不错，在建商品房抵押给银行确是开发商融资的一种普遍的做法。这种做法并未违反法律的规定，违反法律规定的是开发商向买受人故意隐瞒了抵押融资的行为。显然，不管从字面上理解还是从法律上解释，“故意隐瞒”比“不告知”在程度和手段上都要更加严重，这其实是最高人民法院为防止买受人滥用合同撤销权，加重买受人的举证责任，维护开发商利益的一种限制性规定。既然最高人民法院在《解释》中已经考虑了开发商的利益，那么，再进一步地限制买受人行使合同撤销权似乎就没有必要。如果我们以趋利避害的人性观念来理解买受人，在开发商故意隐瞒商品房已经被抵押的事实，而买受人又能够获得双倍返还的情况下，面对着一倍购房款的诱惑，相信绝大多数的买受人都会毫不犹豫地要求行使合同撤销权，当一个开发商面对着众多的买受人要求双倍返还的时候，若买受人的要求得到了满足，则开发商一定是做了亏本的买卖。正因如此，《解释》的规定对开发商具有强大的威慑力。然而，房地产市场激烈竞争的格局，使已经抵押了在建商品房的开发商，在与买受人签订商品房买卖合同的时候，故意隐瞒商品房已经被抵押的情况，以争取买受人与自己签订商品房买卖合同。从上面讨论的商品房买卖合同的性质可以得知，如果买受人与该开发商签订了商品房买卖合同，交付了购房款，买受人有可能将承担银行债权的风险，尽管这种风险不一定会变为现实，但正如保险合同虽是射幸合同，可发生保险事故的可能性依然存在一样，我们不能因为发生银行债权风险的概率不大而不以为然，我们不能只要求买受人慧眼识珠，我们同样不能只要求买受人有风险意识而法律对此无所作为。使每一个买受人的利益都受到法律的保护，才能体现法律的正义与公平

最高人民法院在《解释》中已经给了开发商充裕的准备时间，根据法不溯及既往的法律原则，买受人行使合同撤销权只能针对《解释》施行后开发商的行为，因此，即使是造成了某些商业活动的逆行流动，其责任也不在于买受人而在于开发商不诚信的经营行为。从另一个方面讲，如果某些不诚信的开发商因此而被适用了惩罚性赔偿的规定，则能促使开发商诚信守法经营，买受人也不必冒着银行债权的风险而提心吊胆，至少，开发商故意隐瞒所售商品房已经被抵押的行为会大大减少，房地产市场也会朝着互信的良性健康的方向发展。

司法实践中，当买受人根据《解释》的规定，在法院起诉或者向仲裁委申请仲裁要求行使合同撤销权之后，开发商通常总是在诉讼或者仲裁过程中涂销已经在商品房上所设定的抵押权，这常常会使法官或仲裁员左右为难。因为根据《解释》的规定，开发商是否故意隐瞒所售商品房已经被抵押事实的时间，是在签订商品房买卖合同之时;另外，开发商的这种做法也违反了诉讼法上所要求的管辖恒定、诉讼请求恒定、证据恒定的原则。但是，既然开发商已经涂销了商品房上所设定的抵押权，再让开发商双倍返还似乎对开发商苛责过甚。然而，如果在这种情况下，判决或裁决买受人败诉，类似这样的其他买受人看到此结果，就不会再进行诉讼或仲裁，开发商可以逃过双倍返还的惩罚。等到某一天，银行真的行使抵押权后，买受人想起要向开发商讨要双倍返还时，开发商已资不抵债，濒临破产，买受人有可能连购房款的本金都无法追回。