开发商在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下售房,消费者获知风险后立即要求退房,但开发商却以种种理由推脱,拒绝退还购房预付款。辽宁省沈阳市工商部门综合运用多部法律法规,成功助消费者索回购房预付款。
今年9月,沈阳市消费者郎先生拨打沈阳市工商局12315消费者申诉举报电话投诉,称其与沈阳某房地产开发公司售楼处签订购房协议,交纳了3.44万元预付款。后来他发现,该楼盘未取得《商品房预售许可证》,郎先生感觉房子买得不踏实,于是找到售楼处协商退房。当时售楼员口头同意为其退款,让他等候通知。过了几天,他再次来到售楼处,开发商以该售楼员已经辞职为由,对消费者的退款一事久拖不办,置之不理。
沈阳市工商局12315消费者申诉举报中心接到此投诉案件后,立即分拨至辖区于洪区工商局北陵工商所。工商人员依据《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,对当事双方进行调解。最终,开发商向消费者退还3.44万元预付款。
这起纠纷取得令消费者满意的调解结果,源于工商人员对法规和司法解释条文的综合运用。据悉,根据建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定,未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第二十二条规定,不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条表示,出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订立的商品房预售合同,应认定无效。
辽宁省工商局12315消费者申诉举报中心提醒消费者,购房前,一定要查看开发商是否有五证,即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售(预售)许可证。像郎先生这样,购买未取得商品房预售许可证的期房,并支付预付款,具有很大风险。
首先,国家有关法律法规已有明文规定严禁开发商无证预售,房产公司未取得预售许可证就进行销售的行为本身,就是一种违法行为,购房者购买无证商品房的行为也是法律所禁止的。
其次,对购房者来说,其与房产公司之间没有合法的预售合同关系,其预购商品房的行为也得不到法律的充分保护。如果因此发生纠纷,由于开发商的预售行为是无效的民事行为,因此购房者只能主张返还预付款并要求赔偿损失,如果该开发商无财产可供执行,购房者的权益将无法得到保证。
最后,对购房者来说,支付预付款后,在签订商品房预售合同时,可能面临开发商先前的口头承诺无法在合同上体现的问题,购房者的利益可能受到侵害。
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