(一)房屋及公用设施、设备修缮不及时的;

(二)管理制度不健全、管理混乱的;

(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的;

(四)擅自改变房地产和公用设施用途的;

(五)其他不履行或者不完全履行物业管理合同及北京市居住小区物业管理办法规定的义务的。

物业管理企业违反北京市居住小区物业管理办法，有以上行为之一的，房地产产权人和使用人有权向物业管理委员会投诉或者向房屋土地管理机关反映;物业管理委员会有权予以制止并要求其限期改正，对给产权人或使用人利益造成的损害有权要求赔偿损失，情节严重的有权解除委托管理合同。

物业服务费用纠纷的处理

(一)业主支付物业服务费用的起始时间

房屋竣工验收合格已具备使用的条件，业主应当自房地产开发企业通知交付使用期限届满之次日起支付物业服务费用;当事人有约定的，从其约定。

(二)物业服务费用收费标准和支付方式的确定

1、当事人对物业服务费用收费标准和支付方式有约定的，从其约定。

2、当事人没有约定物业服务费用的支付标准和支付方式的，参照行政主管部门或行业协会推荐的支付标准和支付方式执行。

3、当事人没有约定物业服务费用的支付标准和支付方式的，也没有行政主管部门或行业协会推荐的支付标准可供参照执行的，按市场指导价格执行。

4、当事人对物业服务费用收费标准约定过分高于行政主管部门推荐的支付标准的，参照行政主管部门或行业协会推荐的支付标准执行，或参照市场指导价格执行。

(三)业主与物业使用人交纳物业管理费的处理

1、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

2、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由房地产开发企业交纳。

(四)业主以收费标准未经政府主管部门批准为由拒交物业管理费的处理

1、物业管理企业从事物业管理应当与业主签订物业管理合同，并按物业管理合同的约定标准向业主收取物业管理费。

2、物业管理企业与业主未签订物业管理合同，物业管理公司的收费标准经有关行政管理部门批准备案的，则以经有关行政管理部门批准备案的收费标准收取物业管理费。

3、物业管理企业与业主无物业管理合同，收取物业管理费的标准未经有关行政管理部门批准备案，则按业主签署的业主公约或其他涉及到物业管理的条款收取物业管理费。

4、物业管理企业既不能提供物业管理合同或业主公约又不能提供业主签署的其他涉及到物业管理费收取标准的文件，亦无有关政府主管部门批准的收费文件，则物业管理公司向法院提出的诉讼请求应以收费无依据予以驳回。