在区分小产权房与三产用地之前，我们先了解一下我国的土地性质。依据我国的相关的土地法律法规，我国的土地性质类型可分为两大类：一是全民所有制土地;二是劳动群众集体所有制土地。

房地产开发只能利用全民所有制土地，而不能利用集体所有制土地，只有通过征用把集体所有制土地转为全民所有制土地才能进行房地产开发。特别值得注意的是，在集体所有制土地中有一类特殊的土地俗称三产用地。

相对于商品房来说，许多人对于三产用地(或称村留用地)还不是很熟识，事实上，三产用地并不是一个新鲜事物，但由于这个市场还处于起步阶段，很多人把三产用地项目理解为小产权房。实际上，这是对第三产业留用地与小产权房的概念存在误读，那么什么是第三产业留用地?它和小产权房的区别在哪里?，那么什么是第三产业留用地?它和小产权房的区别在哪里?

一、从概念来看，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

三产用地，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。三产用地虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。三产用地可以通过出租或合建开发等方式获取收益，所以该类土地上的建筑物是不能办理商品房产权证。(它与商品房的差异在于一个能办商品房产权证，另一个不能办理商品房产权证。但是三产用地不可买卖，不过可按照自己的意愿转让租赁权。)

二、从法律上来讲，第三产业留用地是合法的，而小产权房是非法的且无房产证。第三产业留用地项目经过国土局备案通过，属合法开发，受到法律保护，具有国有土地证、规划许可证、房产证大三证。

三、从土地性质来区别，小产权房用地属于集体土地，批建手续只停留在乡镇或者村一级。而三产用地是国有土地审批手续上升到市国土的层级。

四、第三产业留用地的房子主要用于发展第三产业，所以不能分割转让;同时第三产业留用地项目符合规划，不会拆迁。小产权房属于非法开发，完全不受法律保护，国家可随时征地拆迁。