根据《司法解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”;第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
由上面两条规定可以看出,认购书在一定的情况下是具有法律效力的,认购书中约定的定金、订金,在一定情况下也是可以要回来的,只要购房者在签订合同时多多留意,避免吃亏上当。
一、购房认购书是购房合同吗
商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项,以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说,只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议,对房屋的一些具体问题都没有包括进去,需要双方签署正式的买卖合同,才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。
认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系,二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别,但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同,当事人义务将产生质的变化,由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
因此,房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样,也就是说,房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同,认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定,房屋认购书并不是完全与购房合同没关系,在符合法律规定的情况下,房屋认购书会转化为购房合同,这个时候,认购书就等于购房合同了。
二、什么是购房认购书
认购书发生在购房合同签定之前,仅对即将签定的商品房销、预售合同基本内容的初步确认,其内容一般为房屋的坐落位置、单价和总价等。通过认购书的签署,购房者认可房屋位置及价格并承诺于限定期限内购买,而开发商则保证为购房者保留特定的房屋。从认购书内容和功能上看,认购书符合民法理论中预约合同的特征,本质上仍为一种合同。
按照民法理论,合同分预约和本约。预约,是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。将来应当订立的合同,称为“本约”,而约定订立本约的合同,称为“预约”。在预约中,本合同在预约成立时尚未成立,预约合同的成立和生效,仅使当事人负有将来按预约规定的条件订立合同的义务,而不负履行将来要订立的合同中的义务。
但实际操作中因认购书具体内容不同应作出不同定性:
(一)认购书约定模糊,权利义务不明确,则应将其定性为意向书,违反意向书商定事宜应承担缔约责任;
(二)认购书对即将签定购房合同等事宜作出了明确约定,应视为购房合同的预约合同,违反认购书约定者应承担的是违约责任;
(三)认购书就购房事宜作出了较为全面的约定,则应认定为购房合同草签形式,其实质为购房合同。
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