小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。

如果买家不是本地农业户籍人士，是没有资格购买这房子的。买卖双方签署的买卖合同是非法无效的。

买家只能凭付款凭据和买卖合同主张对卖家的债权，可以要求卖家退还购房款和支付相应的购房款利息。

一、房子卖方反悔怎么办

房子卖家反悔处理方式得看双方有没有签订正式的买卖合同：

一、双方还没有签订正式二手房买卖合同，买家刚刚交付了定金，但还未签订正式的买卖合同，卖方若不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。

二、签订了定金协议和买卖合同后，卖家反悔。买家可以通过以下方式维权：

１、上诉法院，要求判决强制过户。当买方同时满足以下５个条件时，可主张强制过户；

（１）签订的买卖合同有效；

（２）购房人具有购房资；

（３）购房人具有足够购房款；

（４）卖房人构成根本违约，即卖房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料；

（5）交易房屋未被限制，如查封、扣押等；实务中，法院是否会判决强制过户，需要根据具体的案情来定。

2、买方有权解除合同，并要求卖方承担违约责任法官会根据以下因素来综合判断违约金的具体数额：

（１）买方的实际损失；

（２）卖方的恶意性程度；

（３）合同履行的程度；

（４）其他因素；此外，买房人也可同时要求卖房人按照合同约定承担其已向房屋中介公司支付的费用。

３、双倍返还定金。

二、宅基地房屋买卖有效吗？

宅基地的转让是否有效，应分情况来看待。一、有效的：1、对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。2、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。二、无效的：1、侵犯优先购买权，合同是无效的。2、非法转让，合同无效。

三、小产权房屋买卖法律保护吗

小产权房屋买卖法律不保护。小产权房是指在农村集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等相关费用。产权证书不是由国家住房管理部门颁发的，而是由乡镇政府或村政府颁发的，因此也称为乡镇产权房。农村宅基地属于集体所有，村民只享有宅基地使用权。农民向城市居民出售房屋的销售行为不受法律认可和保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等法律手续。因此，小产权房不能转让或出售给非集体成员的，只能转让或更换集体成员。