宝鸡市住房和城乡建设局住房开发科科长张*芬表示，目前宝鸡市商品房纠纷主要集中在面积差错、交付标准、产权证三个方面。买家一定要提前了解这一点，万一出现问题及时解决。面积“多退少补”不合理在房屋销售中，购房者经常与开发商就实际面积与合同签订面积的误差发生纠纷。张晓芬说，这是近年来商品房纠纷中最常见的问题之一。

根据《商品房销售管理办法》，按建筑面积或者建筑面积计算价格的，当事人应当在合同中约定合同约定的面积与产权登记面积有误的处理办法；未约定的，应当在合同中约定合同约定，房价按面积误差率3%以内（含3%）结算；超过3%的，购房人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当自买受人提出退房之日起30日内将买受人已付的房价退还买受人，并支付已付房价利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，由买受人补足房价误差率小于3%（含3%）的部分；房价误差率超过3%的部分由房地产开发企业承担，产权归买受人所有。产权登记面积小于合同约定面积的，由房地产开发企业将面积误差率小于3%（含3%）部分的价款退还买受人；价值超过3%的部分，由房地产开发企业双倍返还给买受人。

“处理这个问题有一个前提——合同中没有约定，但事实上，很多购房合同都约定了房屋面积和价格的“多退少补”，所以当房屋面积出现问题时，我们只能遵循多退少补的原则。”张说。“多退少赔看似合理，但实际上对购房者很不公平，因此购房者将承担更大的风险责任。因此，建议购房者在签订购房合同时应注意这一部分。”

交房标准模糊

在购房合同中，交房时间通常是约定的。如果超过交付时间，开发商需要承担一定数额的违约金。

“合同中的“交货期”一词常用于广义，一旦出现问题，就会成为争议点。”张凤芬解释说，对于交货期，购房者需要知道自己是通过了工程竣工验收还是拿到了《工程竣工验收记录表》。两者在时间上会有很大的差别。

“前者相对简单，后者由于涉及消防验收等多个环节，耗时较长。”“工程竣工验收记录表”是证明房屋质量检验合格并符合交付要求的依据，开发商只有取得记录表后才能交付房屋，购房者通常称之为“交钥匙”产权证办理期限不明确房屋所有权证是证明权利人拥有产权的法律要件。在商品房经营中，交付房屋、领取房产证是房地产开发商的基本法律义务。但事实上，宝鸡业主在新房入住几年后仍拿不到房产证的不在少数。

“这与合同约定不明确有很大关系”，张晓芬说，购房合同中房产证的办理通常都有期限，超过期限开发商需要承担一定的违约金。但对于这种处罚，购房者还需要注意是否是定额。如果金额是固定的，涉及的金额很小，我们需要注意这样的协议是否会限制开发商。

“最好的办法是将违约金与时间挂钩。无论是日、月、年，时间越长，违约责任越大。这样，开发者的约束力就越大。只有这样，才能督促开发商尽快为业主办理房产证。”