商品房质量对购房者来说至关重要,它不仅关系其居住安全,而且也关系其居住舒适的程度。然而有的开发商修建的商品房却存在这样或那样的质量缺陷,可能严重侵害了购房者的合法权益。对此,开发商应该对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。针对有关房屋质量问题购房者可以采取以下的措施,维护自己的合法权益:
1、对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题,在保修期内,购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定,可请求其维修,因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的,开发商应当负赔偿责任。
2、对开发商交付的房屋觉得是属于主体结构质量不合格的,可请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位检查,在取得房屋质量鉴定不合格的证书后,可要求开发商予以退房,对因此造成损失的,可以向开发商主张赔偿责任。
一、房屋出现质量问题的法律责任
1、施工单位对建筑质量承担保修责任
根据建筑法的规定,房屋出现质量问题的,应当由施工单位承担责任。
(1)基本规定:《中华人民共和国建筑法》第六十二条的规定,建筑工程实行质量保修制度。
(2)房屋最低保修期限:
建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
(3)建筑工程的保修范围
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目。
(4)施工单位不履行保修义务的处理
建筑施工企业违反本法规定,不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,责令改正,可以处以罚款,并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失,承担赔偿责任。
2、商品房购房人也可以向房屋出卖人追究责任
对商品房购房人来说,直接找施工单位进行维修并赔偿非常费时费力,所以在《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,规定了可以向房屋出卖人追究相应责任,包括要求修复或者要求解除房屋买卖合同。房屋出卖人承担责任后,可以向施工单位追偿。
根据最高院的规定,在房屋保修期内,出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格,买受人可以请求法院解除合同和赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人可以请求法院解除合同和赔偿损失。
3、房屋质量问题造成其他损失的责任承担
房屋一旦出现质量问题,不仅会造成房屋本身的损害,还可能造成人身或者其他财产的损失,根据《建筑法》第八十条的要求,在建筑物的合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格受到损害的,有权向责任者要求赔偿。
4、房屋超过合理使用年限后的质量责任
如果房屋超过了合理使用年限的,产权所有人应当承担维修责任。建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的,产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定,并根据鉴定结果采取加固、维修等措施,重定使用期。
相关法律规定:
《城市房地产开发经营管理条例》
第三十条:房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第三十一条:商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
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