国办发[1999]39号

省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委，国务院直属事业单位：

自中共中央和国务院通知下发以来《国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的若干意见》（中发[1997]11号），土地管理特别是耕地保护得到加强，取得了一定成效。但也存在一些问题，如用地秩序混乱、土地使用权非法转让等。特别是农民集体土地非法交易现象比较严重，出现了一些以开发“果园”、“庄园”为名的炒地、非法集资等行为。为进一步加强土地流转管理，防止出现新的“炒作”，维护农村稳定，保护农民利益，保障经济社会可持续发展，经国务院总理办公会议审查批准，现就加强土地出让管理，禁止炒作土地的有关问题通知如下：。严格控制城乡建设用地总量，坚决停止非农业建设用地。城镇建设不突破土地利用总体规划确定的用地规模。新增建设用地和原建设用地总量要统一控制，不得超过规划供地；各类建设项目可以利用闲置土地的，必须利用，不得批准新占用农用地。对闲置土地未充分利用的地区，降低下一年度农用地转用指标。

严格控制农村居民点规模和范围，按规划审批新建住房，逐步向中心村和小城镇集中。中心村和小城镇建设要合理布局，统一规划，不得随意征用、占用农用地。在小城镇建设中，要明确土地供应方式和土地产权关系，防止土地权属纠纷。

乡镇企业用地应严格限制在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内。对不符合土地利用总体规划的建筑物、构筑物，不得改扩建，并结合乡镇企业改革和土地整理，逐步调整集中。

严格控制高速公路服务区用地范围，高速公路两侧符合条件的耕地必须依法纳入基本农田保护区。二是加强农民集体土地流转管理，禁止违法占用农民集体土地进行房地产开发；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因破产、兼并等原因必须流转土地使用权的，依法严格办理审批手续。

农民住房不得出售给城镇居民，城镇居民不得占用农民集体土地建房，有关部门不得对违法建设、收购的房屋颁发土地使用证和房产证。

要认真清理未经批准擅自将农民集体土地转为建设用地的情况。不符合土地利用总体规划的，应当限期恢复农业利用，并返还农民集体土地承包人；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理土地利用手续。三是加强农林开发项目的土地管理，禁止征用农民集体土地用于“果园”、“庄园”等农林开发垦区从事土地开发活动。发展农林工程，必须严格按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定办理土地使用手续。任何单位和个人不得擅自与农村集体经济组织签订土地使用协议，禁止征用农民集体土地进行“果园”、“庄园”等农林开发。国有土地以承包经营方式用于农林工程开发的，必须签订国有土地承包合同，约定双方的权利和义务。发展农林工程必须严格按照批准的规划用途使用土地。严禁改变农林用途开发别墅、度假屋、娱乐设施等房地产。需要进行配套非农建设的，依法办理建设用地审批手续。对基本建设项目，必须严格按照基本建设程序办理审批手续。建设项目经批准后，方可办理建设用地手续。严禁未经批准擅自使用土地。四是加强对开发用地的监管，禁止利用土地开发进行非法集资。农林开发用地必须依法办理土地登记，明确规划要求和转租、转租的限制条件。未经批准，不得擅自分割、转让、转租土地。以出让方式取得的国有土地使用权或者以拍卖方式取得的集体所有闲置土地使用权，在付清全部地价并完成前期开发后，方可依法转让、出租或者抵押；出租、承包取得的土地使用权，未经原出租人或者用人单位同意，不得转让、出租、抵押或者转包。人民银行要加强农林开发项目信贷管理，加强对以土地开发、土地出让为名的非法集资活动的监督检查。对未支付地价、未取得土地使用权的开发用地，有关银行不得允许其进行抵押贷款。工商行政管理部门要加强对开发企业的工商管理，严格核定开发企业的经营范围。开发企业不得使用“招商引资”等不规范用语，不得非法从事金融业务。开发企业吸收股东开发土地的，应当按照《中华人民共和国公司法》的规定办理企业登记，无论是出售、转让土地使用权，还是以其他方式增加股东。要加强对开发企业经营活动的监管，坚决查处超范围经营的开发企业，对非法集资的企业，一经查实，坚决吊销营业执照，依法追究有关方面的责任。五是规范国有土地交易活动，制止炒作土地行为。出让土地的首次转让、出租、抵押，必须符合法律规定和出让合同约定的条件，不符合条件的，不得转让、出租、抵押。划拨的土地使用权转让或者出租，必须经有批准权的人民政府批准。

严禁变相“炒作”土地，如建设项目转让、规划许可证、用地红线图等。经批准的建设项目，建设用地符合土地利用规划的，必须限期办理用地手续。国有企业改组重组涉及土地使用权交易的，不得低价出让土地。有必要制定土地资产处置计划。中央企业应当选择减轻中央财政负担的方案，报国务院土地行政主管部门批准。

购买公房、经济适用房涉及土地使用权交易的，必须依法将土地收益上缴国家。各省、自治区、直辖市人民政府