一、什么情况买房不能退房

当出现以下情形之一时，购房者可依法要求撤销房屋买卖合同并获得退款：1、开发商未经购房者同意擅自更改原定规划和设计方案。

一般而言，购房者在购买房产前会与开发商签署详实的购房协议，协议将明确规定，开发商在变更产品设计之前，必须征得购房者的书面同意，否则，如果开发商在未经购房者同意的情况下擅自改变规划设计，导致房屋结构、户型、朝向、面积等方面受到严重影响，那么购房者有权依据法律法规要求退房，并追究开发商的违约责任。

2、开发商未能提供齐全的“五证”（即《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及《商品房预售许可证》）。

3、房屋产权证的办理过程出现异常或者被推迟。

4、开发商在收到购房者关于延期交房的催告函之后，仍然未能按照约定时间交付房屋。

鉴于许多开发商面临资金压力，延期交房的现象屡见不鲜，因此，开发商通常会在购房合同中设定一个合理的延期交房期限，如果经过购房者的催告，开发商在合理期限内仍未履行义务，购房者有权根据合同条款要求解除合同，除非双方另有特别约定。

5、房屋实际面积与合同约定面积之间的误差超过了3％。

在房屋正式交付使用或办理产权证明手续时，购房者可以委托相关测绘机构对房屋面积进行实地测量，以确定实际面积是否符合合同约定。

《商品房销售管理办法》第二十条

面积误差比值超出3％时，购房者有权选择退房，并在提出退房之日起30日内，要求开发商将已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。

6、质量问题影响使用。

7、房屋存在抵押情况或一房二卖。

二、什么情况下买房后能退房？

什么情况下买房后能退房：

1、延迟交房。

2、开发商缺少有效证件与批文导致合同无效。

3、开发商没经购房人同意变更设计。

4、拿不到产权证。

5、无法得到贷款。

6、实测房屋面积与暂测面积的误差超过3％。

7、房屋质量不合格。

8、商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的。

9、房屋质量导致严重影响使用。

10、开发商把房子抵押。

《商品房销售管理办法》第七条

商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

第二十条

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理；

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

法律是社会的基石，是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律，遵守法律，维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题，“什么情况买房不能退房”，法律不仅是一种规定，更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。