问：现在拆迁有几种拆迁补偿方法？

答：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以依法选择拆迁补偿方式。

问：拆除违章建筑或临时建筑是否有补偿？

答：拆除违章建筑和超过批准使用期限的临时建筑不予补偿。拆除未超过批准使用期限的临时建筑，应当给予适当补偿，但在临时建筑规划许可证中载明因城市建设需要时无条件拆除的，不予补偿。

问：货币补偿是如何计算的？

答：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

问：如何使用特种拆迁存单？

答：对被拆迁人实行货币补偿的，拆迁人根据货币补偿协议的约定，向被拆迁人开具有关银行的特种存单。

特种存单不得转让、质押。被拆迁人以拆迁补偿款支付购房款的，应当由被拆迁人购买市房产行政主管部门许可销售的经济适用房、商品房及其他住房，向有关银行提交拆迁补偿安置协议、经备案或者登记的购房合同、特种存单；有关银行应当按照购房合同的约定，将特种存单上的款项转帐支付给房屋出售单位。

被拆迁人购买住房的价款高于特种存单款额的，超额部分由被拆迁人自行承担；被拆迁人购买的住房价款低于特种存单款额的，余额部分可以现金方式提取。被拆迁人确有别处住房，拆迁后不再购房的，经审批后可以现金方式提取拆迁补偿款。拆迁人支付补偿款的时间，应当在拆迁补偿安置协议中约定；未约定的，应当在被拆迁人、房屋承租人搬离原址后一个月内全部支付。

房屋租赁问答

1、房屋租赁的含义是什么？

答：是指出租人以口头或订阅局面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，由承租人向出租人支付租金的行为。但旅馆业的客户出租和房屋场经营中的柜台出租不属于房屋租赁范围。

2、房屋租赁的法律特征是什么？

答：

（1）房屋所有权与使用权的分离。

（2）出租人为房屋的所有权人及经出租人授权的处分权人或委托代理人。

（3）出租人转让房屋的使用权，承租人以支付租金作为对价取得房屋使用权与收益权。

（4）租赁的标的系不动产，属于合同约定的特定物，在租赁期满后，承租人应当及时返还出租房屋。

（5）租赁双方应当签订书面的合同，约定双方的权利义务，并履行登记备案手续。

3、租房前应当了解哪些情况？

答：（1）出租人是否有权出租住房，要看其产权证。（2）该住房是否有合法的出租文件，即《房屋租赁许可证》。（3）查看房屋的实际使用条件与状况。

4、个人在承租房屋时，如何防范租房陷进？

答：（1）看出租房的产权证；（2）验看出租人的身份证是否与产权证一致；（3）签订合同后，办理登记备案手续。

5、哪些房屋不能出租？

答：根据《城市房屋租赁管理办法》，下列房屋不能出租：

（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法行为的；

（6）不符合安全标准的；

（7）房屋已抵押，未经抵押权人同意的；

（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

6、房屋租金由哪些部分构成？

答：折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。

7、承租人是否能改变房屋用途？

答：承租人需改变合同约定的用途的，应当事先征得出租人同意。还应当符合《上海市居住物业管理条例》第三十条的规定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面的同意，并报区、县房地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质”

8、房屋租赁期间产生的物业管理费用由谁承担？

答：承租人使用房屋所发生的水、电、煤、气、通信等费用，由承租人承担；但租赁合同另有约定的，从其约定。物业管理费用，由房屋所有权人承担，另有约定的，从其约定。

房屋租赁合同

9、签订房屋租赁合同需要注意哪些事项？

答：（1）审查主体资格；（2）房屋租赁的当事人应当订阅书面合同。（3）就办理登记备案手续。（4）对出租人提前收回房屋、承租人提前退租、续租以及其他影响租期的事项作出详细约定。

10、房屋租赁合同应当包括哪些基本内容？

答：（1）当事人双方的基本状况。（2）房屋的概况。（3）房屋的用途。（4）交付日期。（5）租赁期限。（6）租金数额、支付方式和期限。（7）房屋使用要求和维修责任。（8）房屋返还时的状态。（9）转租的约定。

（10）违约的情形以及违约金的标准或计算方法。

（11）争议的解决方式。

（12）合同的生效。另此，还要以约定添附物的处理、变更、解除合同的条件、送达与通知等。

公房租赁

11、什么是公房租赁？

答：是指公房所有人或管理人将国家所有或集体所有房屋交给承租人使用，承租人交付租金的法律行为。

私房租赁

12、私有房屋出租人应当具备哪些条件？

答：出租私有房屋必须是出租人自住有余的房屋，产权必须明确。出租人必须是房屋所有人。共同有房屋出租的，须提交共有人同意出租的证明书或委托书。产权不清、违章搭建或危险房屋、门窗不全缺乏安全设施、卫生条件差、出租人无合法资格或无管理能力的房屋不能出租。任何人不得直接将私有房屋出租全外国或港澳地区驻本市机构，必须由市房管机关指定的部门办理代理租赁手续。

13、私房出租应办理哪些手续？

答：（1）业主或代理人首先向公安派出所提交私房出租申请及产权证明、承租协议、治安承包协议书，公安派出所审核批准的，发给《私房出租安全许可证》后，到房屋所在地的房屋管理部门办理出租登记手续，颁发《私房出租许可证》。

凡未办理出租登记手续，无《私房出租安全许可证》和《私房出租许可证》出租私房的，一律视为违法出租，依法予以取缔。

14、私房出租人有哪些义务？

答：（1）负责查验承租人的合法身份证明及育龄人员计生证明；（2）填写《私房出租登记本》并在24小时内向所在地公安派出所或外来人口管理办公室。（3）督促、带领承租人于3日内到公安派出所或外来流动人口管理办公室办理申报暂住手续，承租人离开时，申报注销；（4）负责对承租人进行法制宣传，发现承租人有违法行为及时向有关部门报告。此外，房屋租赁人要缴纳税费，有：（1）合同印花税，出租双方各按合同金额的0．1％缴纳；（2）营业税及附加税、房产税、个人所得税，由出租人按租金的收5％交纳。（3）租赁合同备案费，100元／件。

15、私房承租人有哪些义务？

答：（1）持有合法身份证明；（2）育龄人员必须持有《上海市流动人口计划生育证》；（3）办理暂住证；（4）外来在沪务工经商人员要按规定缴纳城市建设费。（5）承租三个月以上的人员须进行卫生防疫检查。

16、什么是《房屋租赁治安许可证》？

答：根据1998年11月27日沪公发（1998）291号文件《关于贯彻上海市外来流动人员租赁房屋治安管理办法的实施意见》，上海市对外来流动人员租赁房屋实行许可证制度。未取得《房屋租赁许可证》的房屋，不得出租给外来流动人员。如果申请此证，业主须向当地派出所提交出租房屋申请表、房屋所有权证或者其他佥的房屋证明、身份证明或单位证明。

房屋租赁程序

17、房屋租赁合同登记备案的含义是什么？

答：出于不动产的公示公信原则，便于国家对不动产的管理，在房屋租赁上法律设定了登记备案制度。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》及《上海市房屋租赁条件》、《上海市实施城市房屋租赁管理办法》的规定，当事人在签订书面租赁合同后的15日内，双方持合同及有关材料到房屋所在的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。如果一方要求备案而另一方不配合的，要求登记的一方可持租赁合同到房地产登记管理部分自行登记备案。其具体程序是：

（1）房屋租赁当事人在租赁合同签订后的15日内分别到区、县房地产交易管理部门办理租赁登记，填写《上海市房屋租赁登记申请表》，并提验有关证件材料。

（2）房地产交易管理部门受理后，在《租赁登记表》上提出审核意见。

（3）符合规定的，房地产交易管理部门自受理房屋租赁登记申请之日起的5日内核发《房屋租赁证》。一般情况下，房屋租赁证的有效期限不超过2年。

18、哪些合同须公证？

答：《根据上海市公证条例》第二十九条的规定，下列法律行为和文书，应当办理公证：

（1）土地使用权的转让、抵押；（2）重点建设项目和大型建设项目的招标、投标；（3）国有企业的租赁、产权出售及拍卖；（4）房屋的赠与、抵押，外销商品房的买卖、非居住用私房的租赁合同；（5）股票和其他词句有价证券的赠与、继承和灭失；（6）其他法律、法规规定应当公证的事项。

城镇廉租住房

19、什么是城镇廉租住房？

答：根据上海市城镇廉租住房试行办法第三条的规定，廉租住房是指政府向符合城镇居发最低生活保险标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或以低廉的租金配租具有社会保障性质的普通住房。家庭月收符合上海市民政部门规定的最低生活保障即每月280元的标准，并且已接受民政部门连续6个月以上的救助，家庭人均面积低于5平方米，并至少有1人取得了上海市非农业户口5年以上、其他成品户口迁入2年以上的可以申请廉租住房。

商品房预租

20、商品房预租的含义是什么？

答：是指房地产开发商在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额预收款的行为。开发商预租商品房，应当符合商品房预售条件，并依法取得商品房预售许可证明。

房地产中介服务

21、房地产中介收费如何确定？

答：房地产中介服务机构可应委托人的要求，提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务。口头咨询由双方协商。书面咨询按咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通报告每份3000～1000元；技术难度大、复杂可适当提高，但一般不超过咨询标的额的0．5％．以上标准是指导性价格。房屋租赁代理收费，无论成效的租赁期限长短，均按半个月至一个月成交租金额一次性计收。房屋买卖代理，按成交价的0．5－2．5％计收，最高不超过3％，向委托人收取。