如何撰写厂房拆迁评估报告？委托方：XX厂房

委托方：XX评估机构

厂房拆迁评估损失包括：一、房地产评估损失。指对不能随动的财产进行拆迁补偿价值评估。指因搬迁而停产造成损失的价值评估；三是搬迁成本评估。指为移走随行财产而发生的一切合理费用。

我们的子项目也得到了客户的认可。分项不仅体现了对项目内涵的深刻理解，也方便了各方的审批。其中，房地产损失应当与政府主管部门协商赔偿，停产损失应当经董事会和股东大会审议通过，并向政府主管部门报告；搬迁费由大股东批准缴纳。在评标过程中，我们本着“科学合理、不偏重、不漏”的原则，加强了现场核查工作，实现了按时、优质投标的承诺。评价报告经主管部门确认，评价结论为各方认可。我们的做法是：

（1）房地产损失评估>P>搬迁企业的房地产包括：房屋、建筑物、构筑物（设备基础、道路、墙体、挡土墙等）、管网（给水排水、供热、电力、燃气、通信、管理信息系统）；安全监控、消防等）、绿化景观等不能随其移动的物业。房地产损失评估的价值类型为“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是指估价对象在估价基准日可能获得的补偿价值，根据政府主管部门的有关规定和补偿标准确定。比如，当地政府明确规定了树木的补偿标准，只要补偿值可以根据树种的树龄来确定。房屋拆迁补偿评估。地方政府规定了住宅拆迁评估的平均指导价，非住宅拆迁评估的指导价要求按照住宅拆迁评估的指导价适当上浮，但对相关因素的调整系数没有具体规定。本次评估的对象为工业厂房，难以与住宅建筑相比较。另外，很难找到可比的工业建筑市场交易案例，因此有必要与拆迁方协商后，决定采用成本法确定房地产拆迁补偿价值。根据《城市房屋拆迁管理条例》，因拆除非住宅房屋而停产、停业的，拆迁人员应当给予适当补偿。一般按被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，一些地方法律法规规定，按照被拆迁企业去年平均净利润的数倍给予补偿。

搬迁将导致停产，这意味着暂时丧失盈利能力。需要注意的是，机械厂搬迁后，其短期停产并不意味着一切经营活动的停止。以本案为例，成品仍需按合同履行，原材料仍按计划采购，部分生产经营活动仍在进行中。在评估工厂搬迁损失时，停产损失的评估以搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间的月平均净利润按前三年销售收入的年平均净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。本年预计月平均销售收入为：上年实际销售收入×（1+前三年销售收入平均增长率）/12。客户将搬迁期限定为两个月。（3）搬迁成本评估。估算从拆卸、运输到新址安装、调试全过程的库存、低值易耗品、文件、档案的合理成本。本次评估不包括资金成本。

搬迁成本的评估不是严格意义上的资产价值评估。注册资产评估师应在深入调查的基础上，针对不同的物业，制定科学合理的搬迁方案，作为搬迁成本定价的依据。以机械设备为例，搬迁费一般包括：拆卸费、包装费、吊装费、运费、卸货费、安装调试费、检验费、不可预见费、管理费、保险费。

搬迁成本评估设置的运输计划不是搬迁组织措施计划，更不是装车计划。工厂搬迁损失评估是注册资产评估师为搬迁企业获得补偿提供的专业意见。注册资产评估师应当根据被拆迁企业的不同行业和规模，以及对评估报告使用的不同要求，关注可能影响拆迁损失的各个方面。以本案为例，包括：

1针对拆迁损失赔偿的不同部门，相应的拆迁损失评估报告，特别是价值类型，必须符合部门的相关规定。如房屋建筑物损失评估应采用政府拆迁主管部门规定的方法，价值类型为“拆迁补偿价值”。因订单丢失、声誉受损等造成的间接损失，支付经济赔偿的部门没有承诺的，不纳入评估范围。

2搬迁企业占地面积7.4万平方米，土地使用权采用长期承包租赁方式取得。租金一次付清，租金远低于目前的市场价格。工厂搬迁失去了继续使用权，也不能享受租金优惠。由此形成搬迁损失，纳入本次评估范围。委托方拟向有关部门申报经济补偿金，并在新拆迁宗地的土地使用权取得方式及价格协议中予以说明。

3在工厂搬迁损失评估中，注册资产评估师应加强现场核查。对工业建筑的建筑面积、结构逐一核实；机械设备的运输计划要逐一制定，注意拆卸损失和不可预见的损失；除了存货的数量，包括体积、重量和包装状态外，要了解大量在制品、在用低值易耗品、工装、刀具、工位器具的数量、体积和重量。所有这些都应该是“既不重也不漏”。