（一）买房要先查看“五证”和“二书”

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

警惕！非理性上涨中的购房陷阱

房产中介：房价上涨，卖家违约频频

杭州房价的不断上涨扰乱了二手房市场，产生了无序状态，产权人心态失衡是目前杭州房产中介公司遇到的最大问题。

杭州某房产中介公司的副总经理郑瑛告诉记者，房价上涨造成房产撤单的频率非常之高，现象非常之多。在谈判当中，房子涨价导致房东违约撤出房源的比例在房产纠纷中大约占50％－60％。市场的无序状态主要表现在同一地段的房子挂牌价参差不齐，从每平方米5000元到8000元不等，即使是同一楼盘，挂牌价也会出现离谱的差距。因此一旦有比自己挂牌价高的相同品质的房子出现，或者房价在短期内一旦上涨，卖方的心态就会失去平衡，他就会抬高价格或者要求终止协议赔偿违约金。

在杭州房地产市场处于绝对的卖方市场下，求大于供的现状使得卖方在出售房子的过程中有着绝对的话语权，20％的个人所得税的开征就是一个很好的例子，卖方把风险转嫁到买方身上，加重了购房者的负担，特别在2004年元旦过后，很多二手房的出让价格都注明是“净价”，这意味着普通购房者除承担契税、印花税、过户费、交易手续费外，还要承担20％的所得税。二手房价格继续上涨，一季度涨幅达到13．5％。

房源紧缺的现象导致很多买房者无房子可买，从而产生了这样一个现象：一套房子有很多买家竞争追捧，最后以高价落单。

饱受了股市大跌之苦之后，投资者将目光转向了房地产。相对来讲，房地产是长线投资，比较稳，而炒股只能作为生活的一部分，并且一旦收益得不到保证，将存在很大的风险。相反，最近几年房价的大幅上升也给了投资人信心，“年轻时人供楼，年老时楼供人”，这种观念正越来越被人们认同。但是2004年，信贷缩紧，融资成本增加，融资难度增大，贷款风险变高这是不可否认的事实，所以，楼市趋向复杂，只有听从市场这根指挥棒，才能因势利导，健康发展。

作为一个经验丰富的房产经纪人，郑瑛对买房人提出了一些建议和忠告。她认为，持有一个良好心态是买房人最需要具备的，很多人都等着房价下降以后再买房，结果一等成了千古恨，房价不降反而涨，其实对于房价的升降都是市场作用的结果，任何人都说不清楚，因此只有根据自己的需求来决定。同时作为一个大宗资产，在买房过程中，买家也要小心谨慎，思路清晰，避免上当受骗。应该选择有信誉的可靠的房产公司和房产中介，只有这样才能买得开心，买得放心。

法院：购房合同一定要规范

杭州市上城区人民法院房产厅的黄小勤在接受记者采访时说：“在房屋买卖合同方面，凡是双方主体明确，并且是双方的真实意图表达的，都是合法的。所以在购买房屋时，签订一个完备和成熟的合同是最最重要的。”

她说，从今年年初开始，法院接到的关于房屋买卖的案子并不算太多，但也是相当典型地呈现了房屋买卖中各种分歧来源大部分都集中在房价上涨，卖家临时违约之类的事件上。不过很容易理解，卖家在更加丰厚的经济利益面前，在反悔就能得到10万元或者更多的情况下，卖家反悔的事情确实就非常普遍，在一些虽然没有上述事实发生但是已经来咨询过的人中间，卖家想要反悔而又担心承担一定责任的事情也很多。黄小勤说：“在判决上，法院一般都倾向于保护买方的利益，如果买方要求赔偿，在不是很离谱的情况下，法院基本上都会考虑到买方的难处。”

她介绍，一般买房子的合同分成两种，一种是相对比较低级的给了一定定金的购房协议书，这个合同只能证明双方有意向交易，并不能指明双方一定要交易；而另外的，则是比较完备的格式合同，一般的中介公司都能够提供。这个就可以证明双方以后是要履行合同的，如果一方不履行也要承担相应的责任，这种合同的意思是房子是“要”卖给买方而买方是一定要买这个房子的。

另外，在这两种合同之外，那些双方单独签订的非格式合同，也是具有法律效应的，但是在这样的合同中往往会出现一些不应该出现的问题，所以买房子最好还是通过中介公司。

一旦卖方反悔，买方可以按照合同让卖方赔偿买房损失的双倍金额。黄小勤还说：“买房子的人在买了房子之后尽快过户是一个很好的办法，一般来讲过户比较早，纠纷产生的时间就缩短了。但是在现在的情况下，中介公司要去办三证，总是要等到有了一定的顾客积累成一定的量之后才去办，同时在办证的时候又要有一段时间的耽搁，这个时候，在房屋买卖中买家的地位就比较可怜了。因为买家对卖家只有支付这个义务，同时也只有这个制约，卖家完全可以在找到一个愿意出更多价钱的人之后毁约，有时候房价上涨得如此迅速，甚至那个愿意出更高价钱的买者可以替卖家出赔偿给前一个买家的赔偿金。”

意向书是没有约束力的，所以她建议买房者通过中介公司找房子和签订合同，合同要尽量订得细致一些，对权利和义务的划分和规定也要明确一些。在发生纠纷时，比如卖家反悔，法院一般根据合同约定的条款来进行判决。

律师：购房时应查验产权人

近年来杭州的房地产业飞速发展，房价也不断上涨，买房者在购房时应当查验卖方是否是产权人，房产是否还有共有人（例如卖方的配偶），出售的房产是否有“三证”，是否有抵押等事项，以免合同无效造成损失。无论是买方还是卖方，都应当讲诚信，房地产市场千变万化，有涨也会有跌，为约束双方的行为，避免日后出现纠纷难以解决，双方在签订合同时应当约定违约责任，维护自己的合法权益。

金某与周某于2000年签订了一份《房屋买卖合同》。金某入住后即对房屋进行了装修，计70000元人民币。由于法律意识淡薄，双方一直没有办理房屋的过户手续。2003年5月，周某一纸诉状将金某告上了法庭，诉称该房屋至今尚未办理“三证”，不具备转让的条件，因此主张其与金某签订的房屋转让合同无效，要求金某返还房产。后法院经审理后判决房屋转让合同无效，但造成合同无效的主要原因是周某，周某应当承担房屋因价格上涨造成的差价及装修款的60％，金某承担40％。

李某与陈某签订了一份《房屋转让意向书》，约定房价为280000元，李某先支付首期款20000元。待陈某办出“三证”后，李某付清余款，陈某将房屋过户给李某。2003年10月，陈某办出“三证”，但要求房款加价60000元，遭到李某的拒绝，李某向法院提起诉讼，庭审中，陈某以签订房屋时，该房产尚未取得权属证书不能买卖为由进行抗辩，主张房屋转让意向书无效，并同意返还已收取的20000元首付款。法院审理后认为李某与陈某签订的《房屋转让意向书》有效，虽然签订时陈某尚未取得“三证”，但在2003年10月，陈某已办出该房产的权属证书，因此意向书有效。