日前，北京市初步确定了11786处违法建设作为今年城市“治乱”的目标，并将在年内开始拆除。（3月26日《新京报》）笔者在此想提醒有关部门在拆违过程中，需要把握两个法律界限。

一是对违法建设的认定要具体问题具体分析，区别对待。目前违法建设的认定依据主要是国家《城市规划法》和《北京市规划条例》，而这两个规范是分别于1990年4月1日和1992年10月1日才开始实施的，在这之前北京市缺乏规范、统一的建设规划报批程序。根据法律不溯及既往的一般原则，这两个规范一般不能作为认定1990年4月1日以前未经过规划审批的建筑是否合法的依据。而目前北京市的“违法建筑”中有很大一部分都是在20世纪70、80年代建设的，对于这些没有完备法律手续的建筑，笔者认为应区别对待。如果当时建设时得到了政府部门（尽管当时无明确的审批部门）的认可，即使没有完备的手续，也由于公众对政府部门的信赖而不宜直接认定为违法建筑，可以通过补办手续使其合法化。即使由于市容市貌的原因需要将其拆除，也只能按照城市房屋拆迁及补偿的有关规定进行，而不能简单地走拆违之路。

二是要严格遵循法定程序和原则，切不可盲目重结果轻程序、重目标轻方法。尽管我国目前尚缺乏完整、统一的强制执行程序，但由于拆除违法建设涉及当事人的重大人身和财产权益，因而要求拆违必须严格遵循法律的一般正当程序，比如执法机关必须事前告诫，听取当事人的陈述和申辩，当事人有权获得拆除违法建设的文本并有权提起行政复议和诉讼。另外，从行政合理性和行政行为目的本身来看，拆除违法建设还必须遵循对相对人造成最小损失原则。执法机关在多种手段可以采用的情况下，要进行多方权衡，尽量选择给当事人带来最小损害的手段，使得行政目的和行政手段之间相对称。

房屋被认定为违法建筑，经过这8步才能依法拆除！

在征收拆迁实践中，“以拆违促拆迁”的情形时有发生。

抛开这一领域，对违建零容忍的各种拆违行动也是一波接一波的蓬勃开展。

一旦你的房屋被认定为违建，责令限拆乃至于行政强拆似乎就是无法阻挡的了。

不过且慢，政府若要依法拆除你的“违建”，必须经过以下8步才可以……

【两大类违建，拆除程序不同】

首先，我们先来说违法建筑的两种违法形式，这个很重要，分为双违（违法用地的同时违反规划）和仅违反城乡规划。

违法用地的一种典型情况就是在农用地上建造居住用的房屋甚至是企业厂房，这种较为严重的土地违法行为在广大农村地区并不鲜见。

而对这类“双违建”，《土地管理法》规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。

建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起15日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出行政处罚的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

这个规定很严格，地方自然资源部门作出责令限期拆除决定后仅留给建造者15天的救济期限。

逾期未起诉，违建就可能面临司法强拆的结局。

对于仅违反规划即无建设工程规划许可证的违建，《城乡规划法》规定尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

根据《行政强制法》及最高院有关司法解释的规定，这类违建最终将由城乡规划主管部门或者城市管理部门实施行政强拆，而无需申请法院强制执行。

其责令限期拆除决定的救济期限是6个月，严格意义上说在决定作出之日起6个月内行政机关无权实施强制拆除行为。

【违建拆除8步走】

其次，我们有必要说一下政府对违法建筑强拆时，他们将会采取的八个步骤，以及当事人需要如何应对。

第一步，有关部门进行调查取证，调查涉案建筑是否属于违法建筑。

对违建的调查必须由执法人员入户完成，并做相关书面记录。

实践中一些当事人在无人入户调查的情况下就收到了责令限期拆除的文书，显然属于事实不清，限拆文书也很可能涉嫌违法。

第二步，有关部门进行告知，当事人进行陈述申辩。

《行政处罚法》所规定的程序中，告知是行政机关在作出行政处罚决定前必须履行的法定职责。

第三步，作出责令限期拆除通知。

名为“通知”的文书通常是不可诉的，属于拆违的过程性文书，不会直接影响当事人的权利义务。

但若“通知”的内容涉及不自行拆除的法律后果，且有关部门并未进一步作出责令限期拆除决定，那么“通知”的法律性质就与“决定”雷同，当事人也就有权提起诉讼进行救济。

第四步，作出责令限期拆除决定。

这个决定作出后6个月之内可以起诉，这是当事人起诉的关键期限。

一旦错过，再想救济就会难上加难。

根据《行政强制法》第44条之规定，只要当事人对这一决定提起了诉讼，就能暂时阻止行政强拆的实施，为自己的进一步依法维权预留足够的时间和机会。

第五步，书面催告。

根据《行政强制法》的规定，在作出强制执行决定前行政机关必须履行催告义务，督促当事人自行履行义务。

此步骤的性质有些近似于《行政处罚法》所规定的告知，故在实践中一些地方根本没有催告这一步骤就直接实施行政强拆。

而这正是当事人务必捕捉的程序违法点之一。

第六步：听取陈述、申辩。

《行政强制法》第36条同样赋予了当事人在收到催告书后的陈述、申辩权。

行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。

若当事人提出的理由成立的，行政机关应当采纳。

第七步：作出强制执行决定。

《行政强制法》第37条规定，经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。

强制执行决定应当以书面形式作出，并载明当事人申请复议或者提起诉讼的途径和期限。

但根据“复议、诉讼不停止执行”的原则，此时采取救济恐为时已晚。

第八步：行政强拆。

在明拆迁律师最后想提示大家的是，违建拆除的应对，必须坚持“重实体，重程序”的两手抓、两手都要硬原则。

尤其是在“以拆违促拆迁”的情形下，积极举证证明自己的房屋为合法建筑也十分必要。

实体与程序两路并进，被征收人就有望从这类拆迁套路中全身而退，获取本属于自己的公平、合理的征收补偿。