发票对受让人申报缴纳契税的影响
来源:法律编辑整理 时间: 2023-05-05 16:22:27 64 人看过

一、不动产拍卖涉及的税收

按照我国现行税法,除明确规定的以不动产对外投资等特殊行为外,不论是买卖还是拍卖方式,房屋所有权发生转移即为销售不动产。在不动产销售环节,出售方应依法缴纳营业税及附加、土地增值税、企业(个人)所得税、印花税;买受方应依法缴纳契税、印花税。

二、不动产拍卖涉及的发票

按照发票管理法规的规定,拍卖标的物(房屋)原所有权的单位或个人应当开具不动产销售发票。如果出售方没有不动产销售发票可开具,可以凭拍卖不动产相关的判决书、裁定书等司法文书或行政机关的法律文书等书面证明、经办人身份证明,直接向经营地税务机关申请代开发票,税务机关在依法先征收税款后代为开具发票。

三、发票对受让人申报缴纳契税的影响

《税收征管法》关于纳税申报的规定以及国家税务总局相关文件明确:所购房屋的销售不动产发票复印件是买受人缴纳契税时的必需申报资料,否则不予受理其契税的纳税申报。

单从买卖的双方的应缴税款的税种来看,买受方只需缴纳契税和印花税。但是,由于对契税申报资料的上述规定,拍卖标的物对应的不动产销售发票也就将决定买受人能否顺利缴纳契税。

本案中,郭某就是因为不能提供买受标的物对应的发票或完税证明,L地税局因此不受理其缴纳契税的纳税申报。

四、契税对买受人办理房产权证的影响

拍卖标的物(房屋)的买受人作为承受房屋权属的单位(个人)为契税的纳税人,应当在依法缴纳契税后,持契税完税凭证和其他规定的文件材料,向房产管理部门办理有关房屋的权属变更登记手续。

据此,买受人如果没有缴纳契税,也就无法持契税完税证去办理拍卖标的物(房屋)的权属变更登记手续。

五、法定纳税人与实际税负人

按照税收法定的原则,法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。可见,纳税人是税收行政法律关系中的主体之一。

税负人即经济业务中的税收负担者,在经济业务中,适格的民事主体各方基于其真实意思的表示,所签订的内容和形式合法的民事合同中可以约定税负人。

可见,我国现行法律、法规不允许、也不认可自行约定纳税人这一法定主体,但并不禁止和反对当事人约定税收负担的承担义务。

本案中,原告郭某在参加竞拍前,作为竞买人已在明确约定“标的办证、过户及移交时所涉及的相关税费及欠费等一切费用均由买受人负担”的书面《拍卖标的特别说明》上签名,应视为其真实意思的表现。在其竞得拍卖的标的物(房屋)后成为买受人,理当履行其承诺承担的买受人的义务。

如果对原约定有异议或反悔,应通过仲裁或民事诉讼等合法方式表达其主张和解决争议。

【本案启示】

在拍卖成交的房屋交易中,由于其所有权人一般都处于非正常经营状态,特别是司法机关、行政机关委托拍卖的,被执行人(标的物的所有权人)更是情况复杂,有的甚至是不见踪影。因此,不动产销售发票的开具,往往都是买受人在承担以标的物的所有权人名义缴纳的,销售不动产的应缴营业税及附加、土地增值税、企业(个人)所得税、印花税等税费后,凭相关法律文书,申请税务机关代开发票;同时还要作为买受人缴纳契税和印花税。

在实务中,房屋等财物的拍卖价格往往大幅低于正常销售价格,除了被拍卖财物的特殊属性外,还有一个重要因素就是没有包括在交易环节应由标的物的所有权人(被执行人)缴纳的税费。对于这项税费,主持拍卖的拍卖公司和委托拍卖的司法机关、行政机关不可能去缴纳和承担,那么拍卖公司就会如本案所述,与竞买人约定“标的办证、过户及移交时所涉及的相关税费及欠费等一切费用均由买受人负担”。由此,看似拍卖价格远远低于正常交易的成交价,但加上由买受人承担的原应由标的物的所有权人(被执行人)缴纳的税费后,两者的价格差距也就大幅缩小。

作为参与拍卖的竞买人应当知晓,一旦竞拍成功成为买受人后,不仅要缴纳自身应承担的契税和印花税,还将要履行原约定,代缴并承担原本应由标的物的所有权人(被执行人)缴纳的营业税等税费,方能取得相应的销售不动产发票,从而申报缴纳自身应缴的契税等,再去办理房屋的产权过户登记手续。

同时,作为税务机关,虽不会主动向买受人征收交易环节应由标的物的所有权人(被执行人)缴纳的营业税等税费,但是在受理买受人的契税申报时,将严格按照税收征管法及相关规定执行,对于买受人不能提供所购房屋的销售不动产发票等必需申报资料的,将不予受理其契税的纳税申报。

买受人事先应当全面了解知晓相关税费缴纳、发票开具及房屋产权过户规定,充分评估、权衡买受相关房屋等财物后的利弊和盈亏情况,从而做出自己认可和接受的选择。如果在拍卖成交后想通过起诉税务机关不履行行政职责的“围魏救赵”之策,来解决契税缴纳最终办理房屋产权过户,其结果基本就如本案。

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    个人购买住房在正式交房前领取的是临时不征税发票,只有正式交房后才能领取正式发票,因此在交房前缴纳契税就会按照不征税发票的全部金额缴纳契税,纳税人就会多承担一部分契税,而且房管局要求个人填自愿按照此发票缴纳税款,后期不申请退税。很明显这不符合规定。现在各区均有契税缴纳优惠政策,但是如果没有不征税发票即使缴纳了契税,纳税人也没有享受到实际的优惠。房屋缴纳契税需要什么房屋缴纳契税需要的材料有购房合同、身份证、户口簿、婚姻情况证明、无房或者有房证明、土地证。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。《中华人民共和国个人所得税法》第三条个人所得税的税率:(一)综合所得,适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率(税率表附后);(二)经营所得,适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率(税率表附后);(三)利息、股息、红利所
    2023-07-05
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  • 发票作废是否会影响税务申报?
    普通的增值税发票一旦作废,是不需要再缴纳发票上的增值税税款的。企业开具增值税发票时,不可避免地会出现一些错误,这意味着发票需要作废后重新开具,而只要这张发票要在系统中作废,就不需要再缴纳发票上金额的税款了。企业每年缴纳的增值税,是指普通纳税人和小规模纳税人在当期销售商品或者提供加工、修理等服务后应缴纳的增值税。发票作废少一联罚多少符合正常的原因而作废的发票是不需要罚款的,而违规作废发票是需要承担后果的。一般纳税人在开具专用发票当月,发生销货退回、开票有误等情形,收到退回的发票联、抵扣联符合作废条件的,按作废处理;开具时发现有误的,可即时作废。《发票管理办法实施细则》第二十七条开具发票后,如发生销货退回需开红字发票的,必须收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明。开具发票后,如发生销售折让的,必须在收回原发票并注明“作废”字样后重新开具销售发票或取得对方有效证明后开具红字发票。
    2023-07-01
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    #契税
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    契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时,就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。 契税税率为3-5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部... 更多>

    #契税
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