签订土地使用权出让合同需要满足以下条件：

(一)取得建设用地批准文件；

(二)协议出让与招拍挂出让

1、属协议出让用地的，还需具备下列条件：

(1)取得发改部门项目批准文件；

(2)取得环保部门环保批复文件；

(3)取得用地规划许可文件。

2、属招拍挂出让用地的，还需具备下列条件：

(1)申请人为招标、拍卖、挂牌出让用地的中标人、竞得人或摘牌人；

(2)已签署成交确认书；

(3)已按成交确认书要求支付相应地价。

签订土地使用权出让合同时需要准备的材料有：

(一)申请公文；

(二)身份证明材料(营业执照复印件1份，验原件，单位法定代表人证明书及授权委托书原件各1份，法定代表人及受托人身份证明复印件各1份，验原件；其中，港、澳、台地区及境外的单位，其身份证明须提交按规定进行公证、认证或见证的文件原件1份)；

(三)银行资信证明(原件，政府投资项目无需提供)；

(四)规划部门有效的《建设用地规划许可证》(需正反双面复印，有效期为90天)(复印件，核原件)；

(五)规划国土部门出具的建设用地方案图(复印件)；

(六)发改部门有效的计划立项批文(复印件，核原件)；

(七)环保部门有效的环保批复文件(复印件，核原件)；

(八)宗地图(原件6份)；

(九)高新技术项目须提供科技部门高新技术项目认定证书及市高新重大项目办公室审批文件(复印件，核原件)；

(十)涉及产业带园区用地申请的，须提交高新技术产业带办的审批文件(复印件，核原件)；

(十一)属物流园区用地申请的，应提供市现代物流业发展工作领导小组办公室认定及审查意见(复印件，核原件)；

(十二)属政策性住房用地的，应提供市主管部门的批文(复印件，核原件)；

(十三)属城市更新项目的，应提供实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地使用权证明文件等材料(复印件，核原件)；

(十四)属招拍挂出让用地的，应提供已签署的成交确认书及地价款缴交凭据。

土地使用权出让合同签订的程序为：

申请人递交申请材料→审查及测算地价→申请人领取交款通知单→申请人提交交款收据→管理局制作土地使用权出让合同书→申请人签字盖章→管理局签字盖章→申请人领取土地使用权出让合同书。