卖方延期交付房屋的现象通常存在两种情况：第一种是，合约中就房屋竣工完成后进行入住这一事项所规定的入住期限当日来临之际，卖方由于多种原因未能按照既定计划将其所有的施工任务完成并且没有及时通知购房人尽快迁入；另一种情况就是，房屋在实际上并未完全竣工，尚未满足入住条件时，卖方没有按照合约中的规定日期办理入住手续，同时也没有及时通知购房人可以入住。一般来说，对于第一种情况，我们只需要在合约中明确规定逾期交付期间的违约金即可，然而为了避免出现第二种情况，即买卖双方因为入住条件产生分歧，卖方故意拖延问题的解决，而买方又未能按照预定时间办理入住手续，从而引发更多的纠纷，因此，买卖双方应该在合约中明确约定以下几点：1．当卖方将房屋交付给买方并通知买方可以入住时，必须确保房屋已经达到了双方事先约定的基本入住条件。首先，卖方应当向买方出示《北京市建设工程质量合格证书》、《房屋质量保证书》以及《房屋使用说明书》等相关文件；其次，如果卖方承诺房屋具备通水、通电和通气的条件，那么这些设施都必须全部开通，而且提供的房屋装修标准也必须符合合约中的约定要求；否则，就被视为未达到入住条件，入住日期将会根据双方事先约定的一段期限进行相应的顺延，在此期限内，卖方必须努力使房屋达到入住条件；否则，就会被视为违约，卖方将承担逾期交付房屋的责任。2．如果卖方的行为已经构成了逾期交付房屋的事实，那么从逾期的第一天开始，每逾期一天，卖方就应当按照房屋总价的一定比例（例如万分之三）来支付违约金，直至卖方实际交付房屋之日为止。如果逾期超过一定的期限（例如3至6个月），那么买方就有权单方面解除合约，卖方除了要向买方全额退还房价款本金及利息之外，还应当双倍返还定金，并支付逾期期间的违约金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。