案例一：方先生买的教育地产被“放鸽子”

南京市购房者方先生买了一套教育房产，在签订二手房合同的时候支付了25万元的定金，而卖家事后以“签合同时喝多”为由毁约，事实是，卖方将房屋加价30%后重新挂牌出售。方先生经过法律咨询才知道，如果自己上诉并取得成功，也不能要回房屋，只能让卖方赔付房产成加价20%的违约金，而违约金金额远远比不上房屋价格的涨幅。

案例二：吴女士连续两次遇毁约

吴女士家庭人员增多，于是看中了一套140㎡的教育地产，以总价510万的房款签订购房合同，同时交付25万元的购房定金。但短短一个月的工夫，卖家便以各种理由推脱，表示不卖房了。另外，卖家不愿支付成交价20%的违约金，甚至说“不怕告，官司告个两三年，房价涨到你更买不起房”。

之后，吴女士有看中了同区的另外一套房屋，总价550万元，定金35万元，但是卖方隐瞒了没有房产证的实施，后又说房主是妹妹，自己无权交易为由撤销合同。吴女士在两个月内再次遇到毁约情况。

违约情况为何频发?

1、房价上涨幅度较大，违约金额远远少于房屋再次出卖的收益;

2、购房者未查清房屋产权情况，急于购房;

3、中介市场有漏洞，买房毁约“底气十足”。卖房人以某个价格出售房屋后，往往又会将房屋挂到其他中介出售，如有买家愿意出更高的价格，高到可以覆盖违约金并有盈余，他们就会选择违约。

现有法律下，购房者如何应对卖家违约?

1、提高定金，增加卖房人毁约成本。我国法律规定：定金金额只要在房产总价的20%以内便合法，购房者可以通过多付定金的方式增加卖方毁约成本，制约卖方毁约。比如：总价180万的房子，定金可以付到36万，如果购房者预先付20万的定金，那么卖方毁约就要退40万，对卖方来说，这个毁约成本便足够高。

2、签约应规范。购房者在买房的时候，一定要使用由行政部门监制的合同示范文本，尽量明确指出买卖双方各自必须承担的责任和义务，并保留好相关凭证，为违约情况提供法律依据。

3、尽快办理过户，落实房产交易。购房者应该尽快办理资金监管，随之办理房产过户。如果过户周期过长，卖家就有可能为房子找到下家，买房毁约风险加大。