长期以来，物业管理费用的高低是引发小区业主同物业公司之间产生纠纷的主要导火索。在实际生活中，经常会遇到这样的现象，物业公司嫌费用太低，要求涨价，而部分业主则认为物业公司服务不到位，不同意涨价。目前，我市某小区便发生了一起因物业服务费用涨价而引发的矛盾纠纷。

据了解，该小区成立业主委员会后，物业费较低，物业公司长期服务入不敷出，近期小区因物业费涨价问题引起矛盾纠纷，物业公司将部分拒绝缴费的业主告到法庭，双方各执一词，业主认为物业公司不能擅自提高物业费价格，物业公司认为已书面征求业主意见，大部分业主同意涨费，在此前提下涨费合理。那么，在这种情况下物业公司的涨价，到底应不应该呢？

前期物业服务，不能擅自涨价

按照2007年施行的《物业服务收费管理暂行办法》第十六条规定“实行政府指导价的住宅物业服务收费标准，业主大会成立后，物业服务收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，按照本办法规定原则选择服务项目、服务等级，协商确定。双方协商一致的，报物业所在地的区、市价格主管部门备案；双方协商不一致的，必要时由物业项目所在地的区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门参与协调；最终协商不成的，业主大会可重新选聘物业管理企业，也可自行管理物业。”

同时，第十七条还规定“业主大会成立后的住宅物业，物业管理企业根据业主大会要求提供本办法未涵盖的服务内容和设施设备，经双方协商同意后，可适当提高收费标准。具体收费标准由业主大会与物业管理企业根据服务成本协商确定。协商确定后的收费标准，报物业项目所在地区、市价格主管部门备案。”

通过以上条文，我们可以判断出，业主大会是否成立标志着小区是否属前期物业服务，对于前期物业服务来讲，物业费以“前期物业服务合同”为准，物业公司不得擅自涨价。而该小区已经成立了业主委员会，也就是说，物业服务已经不再属于前期物业服务范围，从这个角度讲，物业公司可以申请物业费用涨价。

后期物业服务，涨价需要走两步

那么，对于已经成立了业主委员会或者业主大会之后的物业服务来说，物业服务费由业主大会与物业公司参照政府指导价协商确定，但是，要想涨价需要具备那些条件呢？

据业内人士介绍，首先必须要经过业主大会商讨决定。按照国务院《物业管理条理》2007年修订版第十一条规定“下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第项和第项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

由此看来，物业费用涨价一事必须召开业主大会进行表决，按照规定，可以集体讨论，也可以书面征求业主意见，但必须达到规定数额的业主同意以后才能形成决议。

其次，具体收费标准必须报物价部门进行备案。据了解，经业主大会表决通过、且与物业公司协商一致后的收费价格应及时报物价部门，物价部门根据所提供的材料进行审查，予以备案。

作为物业费用涨价的必备程序，以上两个步骤缺一不可。也就是说，物业费涨费需经业主大会形成决议后，且在物价部门备案后，物业公司才能按照双方议定的价格收取物业服务费用。

对于该小区而言，虽然没有召开业主大会，但是物业公司已经通过书面形式征求大部分业主同意，所以，第一步物业公司已经完成了。但是，遗憾的是，走完第一步的物业公司并没有继续进行第二步，即到物价部门进行备案。因此，物业公司此次涨价仍然属于不合法行为。