1、购房的商品房烂尾的,购房者不能私自停贷,如果私自停贷,会构成债务违约,要承担违约责任。购房者应当通过以下方式处理停贷问题:
(1)、和银行协商
购房者可以银行协商暂时停止偿还贷款,如果协商一致的,要签订停贷协议书。
(2)、向法院起诉
购房者可以向人民法院起诉,请求解除房屋买卖合同,房屋买卖合同解除后,可以要求解除与银行签订的房屋抵押合同,房屋抵押合同解除后,就不需要还贷。
2、相关法律依据
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
一、烂尾楼产生原因
1、工程项目资金链断裂。
(1)房地产业利润丰厚的高利润,使得各行业资本家们都愿意跃进,谋得一金一银。但是许多投资者对市场前景盲目乐观,一遇到经济动荡,或是融资渠道受阻,很容易被搁置或烂尾。
(2)发展商过分集中一块地产,楼盘价格居高不下,政府介入宏观调控资源配置,房地产项目措手不及,造成资金链紧张。
(3)债台高筑等各类纠纷不断发生,导致停工。也可能因开发商公司的其他债务纠纷而造成建设资金短缺甚至破产,其本身也与经济纠纷有关。
2、工程建设质量不达标。
有的开发商在工程施工期间,偷偷地偷工减料,无视安全标准的规定,并从中牟利。项目施工过程环环相扣,一环不紧,下环定松,最终形成因建筑安全质量不达标的“烂尾楼”。
3、开发商违反法律和法规造成停工。
此外,烂尾楼的形成与执法机关执法不严、城市规划部门规划不合理、盲目招商引资等问题有着密切联系。许多开发商在项目开始时没有办理五证齐全,通过不正当手段就开工建设,后期无法办理土地、规划许可证或者房产证导致施工停工甚至拆掉。
二、购房者如何规避烂尾楼风险
1、综合考察开发商实力
开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。
资质等级分为四个等级,一级为最高,四级为最低,如果开发商的资质是一级和二级,说明开发商的实力还是比较强的,出现烂尾的几率也是最低的。
2、考察开发商的信誉
特别是地级市和县城这种地方,多数的开发商都是本土开发商,如果不买他们的,那么买房的选择余地就很小了。此时就要考察开发商的信誉。
3、了解项目楼盘的手续
“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。
“五证”齐全的房子,不但有利于避免烂尾楼,而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全,意味着房屋手续不全,那么办理产权证也就不会顺利,甚至会拖上许久。
4、把握合适的购房时机
据统计,房屋主体工程已经完成2/3的时候,出现烂尾的几率可一般较低。有些买房朋友,受到内部认购、单位团购的低价诱惑,在项目工程还没有打地基就仓促交钱。没有动工意味着手续没到位,规划能否通过还是个未知数。
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