这里要区分以下几种情形进行具体认定。收入的认定纳税人转让房地产所取得的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收。
(一)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这主要指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
(二)隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。同时,《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》(财税〔1995〕61号)规定,凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人,按照土地增值税的有关规定,需要根据房地产的评估价格计税的,可委托经政府批准设立,并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。
扣除项目金额的认定转让房地产扣除项目金额的认定,《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税〔1995〕48号)规定以下几个方面。
(一)关于转让旧房如何确定扣除项目金额。转让旧房,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。另外,纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。关于新建房与旧房的界定问题,新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
(二)提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。
(三)纳税人转让旧房的,如不能取得评估价格,计算土地增值税时如何确定准予扣除的项目?《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)规定:纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,可以将《土地增值税暂行条例》第六条第(一)项规定的取得土地使用权所支付的金额和第(三)项规定的旧房及建筑物的评估价格的金额,按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。例如,以10万元购买房屋,第8年时转让,转让时不能取得评估价格,不考虑其他的扣除项目,此时的扣除金额为10×(1+5%×8)=14(万元)。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
(四)对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定,实行核定征收。关于土地增值税的核定征收包括如下:对非房地产开发企业而言,本例中的农村合作银行虽非房地产开发企业,但鉴于其能取得房产原值的原始发票,所以可以按财税〔2006〕21号的规定进行扣除项目的认定,并据以计算土地增值税;如果既没有评估价格,又不能提供购房发票的,可按照税务部门核定的征收率进行计算征收。但本例中的税务机关按预征率进行征收是不合适的,因为预征以后,还要清算。由于该行所转让的房地产是一次性行为,不存在预征问题,实行核定征收,实际上就是进行了清算。
-
单位转让旧房需缴土地增值税
446人看过
-
股权转让需要缴纳土地增值税吗
387人看过
-
股权转让需要缴纳土地增值税吗?
284人看过
-
个人房产转让需要缴纳土地增值税吗
62人看过
-
单纯转让土地的土地增值税
367人看过
-
土地转让交增值税和土地增值税
378人看过
增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税。... 更多>
-
旧房转让应交土地增值税吗山东在线咨询 2022-03-21根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)文规定:转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中,旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用
-
转让土地增值税需要缴税吗福建在线咨询 2022-05-29如果转让的股权表现形式主要为土地使用权、地上建筑物及附着物的,需缴纳土地增值税。土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。股权转让交税如下: (一)如属于个人股权转让,按以下规定缴纳税款: 1、营业税:根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》对股权转让不征收营业税。 2、个人所得税:根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定,原股东取得股权
-
转让旧房土地增值税应该怎么算天津在线咨询 2022-10-151、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第三条房地产开发费用的扣除问题 (三)的规定:“房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条 (一)、(二)项所述两种办法。”那么,既有向银行借款,又有统借统还借款,其房地产开发费用计算扣除时,或选择(一)的计算办法或选择(二)的计算办法,不能同时适用(一)、(二)两种办
-
房地产股权转让需要缴纳土地增值税吗河南在线咨询 2022-11-111、国税函是国家税务总局对本系统下属单位工作请示的批复函,属于税收规范性文件,依据相关行政法规和国税发[2004]132号规定,在税收法律、行政法规、部门规章之后。而《土地增值税暂行条例》是由国务院颁布,属于行政法规,法律效力高于税收规范性文件。 2、根据《土地增值税暂行条例》第二条明确规定了土地增值税的纳税义务人为转让房地产的单位和个人,征税范围为转让房地产的行为。以股权转让方式转让房地产的行为
-
转让土地使用权,需缴纳增值税吗浙江在线咨询 2021-05-31(一)是根据财税文件规定,纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算缴纳增值税。(二)是纳税人发生除财税文件规定情形以外的转让土地使用权行为,一般纳税人应以销售额全额按适用税率即11%计算缴纳增值税,小规模纳税人应以销售额全额按3%的征收率计算缴纳增值税。