我们都知道,开发商如果没有办理房产证,那么房屋的所有权仍然在开发商手中,即使购房者已经支付了全部的购房价款。只有当房屋已经在不动产登记中心进行不动产登记之后,所有权才发生转移。而在购房合同中,都有对房产证办理期限的约定。逾期办证的,按合同约定承担逾期办证的违约责任,逾期办证超过一定期限,买房人可以主张退房,如实际损失超过合同约定的违约金的,可以按实际损失来主张。那么这里的一定期限是多久呢?这里所讲的一定期限其实是在合同约定的交房日到了以后,给开发商发房屋催交通知书,在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的,有权要求退房。开放商应该按照合同约定,返还买房人已付的房款及产生的活期利息,约定有违约金的,可以一并赔付。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
一、其他常见的开发商违约情形
最多的是房屋质量不符合合同约定。我们在选房签订合同时,正是对房子的面积和质量的认可才认购房屋。而实践中,譬如承重墙、梁开裂;外墙、外窗、卫生间渗水;墙面不垂直;大面积的空鼓等情况出现,这实际上开发商违约的表现。房产证逾期未办下来。逾期办证的,按合同约定承担逾期办证的违约责任,逾期办证超过一定期限,买房人可以主张退房,如实际损失超过合同约定的违约金的,可以按实际损失来主张。如宣传与实际交付的房子不一致,房子的地理位置、基本价格、面积、户型、装修标准、小区绿化、物业管理、周边配套等与实际不符。
二、开发商办理房产证违约的法律规定
《城市商品房预售管理办法》第十二条,预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。
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