一、哪些情况算开发商违约了当房地产开发企业在与购房者达成商品房购买协议之后，却依然决定将同一套房产卖予第三方人士、未获得买家的明确许可便擅自更改房屋结构设计；

无缘无故地违反了原先与购房者之间的合同约定，导致交房时间明显延误；

或者在物业质量上出现重大瑕疵，严重干扰了住户日常生活及使用；

亦或是未能按照约定的期限及时完成房产所有权的过户手续，这些情况都可以视作是房地产开发企业的实质性违约行为。

《民法典》第五百六十六条

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

二、哪些情况开发商违约可以退房哪些情况开发商违约可以退房：

1、延迟交房。

一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

2、没有产权证。

由于开发商方面的原因，买房人在合同约定期限内无法取得房屋的产权证，如果有这样的退房条件，就可以要求退房。

3、开发商证件不全。

开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。

如果开发商证件不全，就属于违规操作，与买房人签订的合同就无效。

4、面积误差超过3％。

如果交房时房屋的实测面积与签约的暂测面积的误差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

5、主体结构质量有问题。

地基沉降超允许值、钢筋混凝土结构变形、砖石结构强度等质量问题，检测机构核验属质量不合格的。

6、开发商擅自变更设计。

开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

《商品房销售管理办法》第七条

商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

第十九条

按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。

平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。

房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理；

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

法律是社会的基石，是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律，遵守法律，维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题，“哪些情况算开发商违约了”，法律不仅是一种规定，更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。

《中华人民共和国民法典》：第七章　合同的权利义务终止　　第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。\n　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。\n　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。