从用地建房到销售商品房，开发商必须有“五证”

<1、国有土地使用证；

2、建设用地规划许可证；

3、建设工程规划许可证；

4、建设工程建设许可证；

5，商品房预售许可证。

其中，第二、三类许可证由市规划委批准颁发，工程建设许可证由市建委批准颁发，土地使用许可证和商品房预售许可证由国土资源和房屋管理局核发。

如果“五证”不落实，有什么风险？

1。房产证实施与否需要很长时间。

如果开发商没有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，就没有资格在土地上建房，即使建房了，也是违法的；而且，开发商也没有资格销售商品房。

买房人买了这样的房子后，不能到房管局备案，也拿不到房产证。因此，从法律的角度看，即使你付了房款，房子还是不是你的！

2。房子的质量没有保证。“楼渣”、“楼脆”、“楼歪”事件近年来并不少见。如果“五证”不齐全，就意味着开发商在没有任何监管的情况下建房。这样的房子质量能保证吗？业主能安心生活吗？

3。

没有“五证”，非法开发商和骗子没有区别。在土地还没批下来之前，他们就开始建售楼处、沙盘和广告，以各种方式吸引买家。买主付了定金后，会毫不犹豫地逃跑。很难借到住房贷款。

一些银行在发放商业贷款时，也要求开发商具备资质。一些肆无忌惮的开发商故意隐瞒限贷规定，向购房者收钱后，就不再在乎贷款能否到位。5混淆商品房和住宅。“五证”决定房子的性质！住宅和商业建筑的产权是不同的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第十二条土地使用权出让的最长期限，按照下列用途确定：

（一）住宅用地70年；

（二）商业用地，旅游娱乐用地40年。

如果开发商把建在商业用地上的房子作为住宅出售给你，那就意味着你购买的住宅用地的使用年限缩短了30年！

除了“五证”和“两证”之外，买房时除了检查开发商是否有“五证”外，也非常重要

，交房时还应向开发商索要“两证”：“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”。

这“两本书”是开发商为购房者承担商品房质量责任提供的法律文件和担保文件，也是非常重要的。

还有一个需要注意的“表格”

这个“表格”就是“竣工验收记录表格”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，建设工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门的批准文件或者许可文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

如果开发商不能出具此表，您可以拒绝接受房屋，您可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。