五一后,青岛市"增值税"成功上位。相比较之前的营业税,增值税税额略有减少但差别不大,而真正对税费产生较大影响的是缴税基数的计算方式。营改增后税费到底该交多少?缴税基数如何确定?首先需确认与缴税基数相关的3个数值,分别是上手价、网签价和地税指导价。【注】上手价:房屋上一次交易的网签价;网签价:网管局系统里体现的成交价格;地税指导价:区域最低过户指导价。
1、房子满两年的情况,需要对比上手价、过户指导价、网签价及经过计算的上手价和过户指导价,最高者即为缴税基数:例如:1)上手价高,缴税基数为:上手价÷(1+5%)2)过户指导价高,缴税基数为:过户价÷(1+5%)3)网签价高,缴税基数为:网签价÷(1+5%)注:崂山区无变化,缴税基数仍为上手价、网签价、地税指导价中最高者为准;房子不满两年的情况,需对比上手价、过户指导价、网签价,最高者经过计算为缴税基数。营改增后究竟要交多少税?
1、增值税增值税税率为5%,附加税税率为0.6%,在实际操作中,增值税与附加税绑定征收,总税率为5.6%。若房屋满两年(以房产证登记日期或契税发票日期更早者计算),则免征增值税。
2、个税若房屋满五年唯一,则免征个税;另外个税税率因房屋性质不同会出现差别,具体征收标准如下:1)房屋性质为商品房,个税税率为2%。2)房屋性质为公房、经济适用房、房改房、集资建房、解困房,个税征收1%,同时需征收1%土地收益金。3)房屋性质为拆迁房、安居房:个税征收1%,无需缴纳土地收益金。4)拆迁返还的经济适用房出售后再次交易:个税征收2%,土地收益金征收1%。
3、契税契税税率与房屋面积及购房者名下房屋套数息息相关。其中认定首套二套新标准为:拟购住房所在县(市、区)行政区域内查询购房者名下的房屋套数,以此确定缴税标准。1)个人首套房:90(含90)平以下契税税率为1%,90平以上契税税率为1.5%。2)个人二套房:90(含90)平以下契税税率为1%,90平以上契税税率为2%。3)个人三套房:统一征收3%。
4、评估费如果购房者是贷款买房,需要向评估所缴纳评估费。标准:商业贷款按照评估值的千分之二征收,公积金贷款按照评估值的万分之四征收,封顶500元。
5、手续费、工本费、印花税在办理房产证时,需要缴纳手续费、工本费、印花税。手续费6元/平方米(买卖双方各3元);工本费80元;印花税住宅为5元,商用税率1%。
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